令和8年1月16日　提出 豊中 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -32 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市蛍池南町１丁目２６番１０ ｢蛍池南町１－１８－１０｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 蛍池 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 蛍池駅南東方 700m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の中小規模一般住宅及び共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており現状のまま推移するものと 予測する。地価は近隣地域においては緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地は蛍池駅より約７００ｍお住宅地域に位置する。その同一需給圏は豊中市北中部の宝塚線沿線の一般住宅地 域の圏域と考える。当該地域の主要な需要者は主として大阪市内等へ通勤者層である。当該地域は熟成した住宅地で最 寄駅徒歩圏と利便性は良好であることからも需要は底堅いものとなっている。市場における中心価格帯は１００㎡前後 の土地で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格を再検討し評価額の決定を行うものとする。決定に際しては取引事例比較法による比準価格（対象標準地の阪 急蛍池駅圏内の取引事例に基づき試算した価格で、実証的価格で説得性を有すると考える。）対象標準地は画地規模等 から収益物件の想定は困難で、かつ戸建住宅の賃貸市場が成立しないことから収益価格は求められなかった。留意しな がら鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    214,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [104.0] 100 [106.1] [101.0] 100 205,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンド急増により飲食宿泊等の国内経 済が好調である。しかしいわゆるトランプ関 税による輸出業へ及ぼす影響に不確定な要素 がある。 地域要因に特に変動はない。最寄駅から徒歩 圏の既成住宅地としての需要は根強く、地価 は緩やかな上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％