令和8年1月7日　提出 堺美原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -9 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　上田　元嗣   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区平尾２４２５番６ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 北野田 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 北野田駅北東方 3.5km 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い既成住宅地域として安定しており、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。 地域並びに下記市場の状況から、地価は当面概ね安定的と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美原区及び周辺市区内の駅徒歩圏外を主とした住宅地域。需要者は圏内に居住する１次取得者層が中心で ある。これまでの緩和的な金融環境と景気回復を背景に圏内の住宅地市場は概ね安定的である。当該標準地の地域は、 バス圏で駅接近性に劣るものの、周辺の路線商業地域の発展により生活利便性が高まった点など、一定の住環境を有す る地域であり、値頃感もあって価格は改善している。中心的価格帯は２００㎡程度で１０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の中規模一般住宅を主とする駅接近性に劣る地域で、賃貸市場が未発達であり、経済合理性ある賃貸事業を想定す ることが困難であったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は市場において成立した正常な取引事例をもとに 試算された価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該標準地については、前年公示価格等か らの検討結果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 調整の続く金融緩和と物価の上昇とともに、 景気は緩やかに回復している。市内土地取引 も増加しており、全般的に需要は回復基調に ある。 地域要因に格別の変動はない。交通接近性に 劣るものの、一定の生活利便性を有し、値頃 感も影響して、底堅い需要が認められる。 個別的要因に変動はない。　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％