令和8年1月8日　提出 堺美原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -6 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　飯嶋　信悟   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区真福寺２７９番１ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,184) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多く見 られる既成住宅地域 北4.6m市道、背面道 水道、ガス、下水 河内松原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ６ｍ市道 交通 施設 河内松原駅南方 2.8km 法令 規制 １住居 (70,184) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中規模住宅が建ち並ぶ最寄駅より徒歩圏外の旧集落の住宅地域である。近年、標準街路が整備され、車 両交通利便性が改善された影響により、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 水路　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市美原区を中心に周辺市区における住宅地域と判断した。需要者は地縁者が中心となる。大型商業施 設の開業に伴う生活利便性の改善、隣接他区との比較における相対的な割安感により、区内は全体的に需要の増加が確 認される。幅員の狭小な旧集落等、需要の増加が認められないエリアにおいても、街路整備等により需要が回復するエ リアも存在する。市場の土地価格の中心価格帯は３００㎡程度で概ね２０００万円台前半から半ばとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。取引は自己利用目的が中心であり、収益性を目的とした取引 はほとんど見られない。同エリアの賃貸需要を勘案すると投資採算性に見合う収益建物の想定は困難なため、収益還元 法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から求められており、市場性を反映し説得力は 高い。以上より、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [ 78.0] [ 99.0] 100 71,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、金利の上昇リスク、米国の関税政策 等による景気の下振れは懸念されるが、堺市 内における住宅需要は一部を除き概ね堅調で ある。 中規模一般住宅を中心とする旧集落の住宅地 域である。近年標準街路が整備され、車両通 行が容易になった。 個別的要因に変動はない。　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％