令和8年1月8日　提出 堺美原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　飯嶋　信悟   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区北余部６６０番９外 ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 初芝 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 初芝駅東方 3.0km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域である。地域に特段の変動要因はなく、今後も当面は概ね現状を維持していく ものと予測する。周辺エリアの地価上昇の影響により、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区及び周辺市区内における住宅地域である。需要者は地縁を有する一般個人が中心となる。美原 区は利便性が乏しいエリアが多く、住宅需要が弱いエリアであったが、大型商業施設の開業に伴う生活利便性の改善、 隣接他区との比較による相対的割安感等によって、特に駅利用が可能な区内西エリアにおいて力強い需要が確認される ようになった。市場の土地価格の中心価格帯は１００㎡程度で８００万円～１２００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。取引は自己利用目的が中心であり、収益性を目的と した取引はほとんど見られず、規模等を勘案すると投資採算性に見合う収益建物の想定は困難なため、収益還元法は適 用しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から求められており、市場性を反映し説得力は高い。 以上より、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [111.8] [102.0] 100 91,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、金利の上昇リスク、米国の関税政策 等による景気の下振れは懸念されるが、堺市 内における住宅需要は一部を除き概ね堅調で ある。 最寄駅の徒歩圏外に存する中小規模一般住宅 が建ち並ぶ住宅地であるが、地域要因に特段 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％