令和8年1月8日　提出 堺美原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　飯嶋　信悟   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 78,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区さつき野西１丁目９番２ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 北野田 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 北野田駅北東方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域である。地域に特段の変動要因はなく、今後も当面は概ね現状を維持していくと予測す る。周辺エリアの地価上昇の影響により、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区及び周辺市区内における住宅地域である。需要者は地縁を有する一般個人が中心となる。美原 区は利便性が乏しいエリアが多く、住宅需要が弱いエリアであったが、大型商業施設の開業に伴う生活利便性の改善、 隣接他区との比較による相対的割安感等によって、一定の需要が確認されるようになった。市場での中心価格帯は、土 地は２００㎡程度の中古物件で２０００万円台が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内における信頼性が高い事例から求められており、各種補修正も適切に行われている。賃貸需要が 弱いエリアであり、投資採算性に見合う収益建物の想定は困難なため、収益還元法は適用しなかったが、市場性を反映 した実証的な比準価格の説得力は高いものと判断する。以上より、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [126.2] [100.0] 100 79,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、金利の上昇リスク、米国の関税政策 等による景気の下振れは懸念されるが、堺市 内における住宅需要は一部を除き概ね堅調で ある。 中規模一般住宅を中心とする郊外の住宅地域 。地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％