令和8年1月9日　提出 堺美原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区大保１番１０ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4.8m市道 水道、ガス、下水 河内松原 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 河内松原駅南方 3.3km 法令 規制 １住居 (70,192) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められない。最寄駅接近性に は劣るが、大規模商業施設等の増加により、地価は緩やかな上昇基調にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美原区及び隣接市区（東区・松原市等）内に存する南海高野線・近鉄南大阪線沿線より徒歩圏外の中小 規模住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者層である。当地域は、バス圏の住宅地域で あるものの、周辺大型商業施設の開業等により生活利便性等が向上していることから、需要は堅調であり地価も微増傾 向にある。当圏域における需要の中心は、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で２０００～２５００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心で収益性が価格形成に影響を及ぼす程度は低い。また、賃貸市 場が未成熟で投資採算性に見合う共同住宅の建築も困難であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的 での取引が主である同一需給圏内の類似地域において、信頼性の高い取引事例を多数収集して試算し得た。従って、比 準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [127.4] [102.0] 100 80,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美原区の住宅地は、都市施設の整備、大型店 舗出店等に伴い需要が増加傾向にあるが、利 便性に劣る地域との二極化傾向が見られる。 最寄駅徒歩圏外の中規模戸建住宅を中心とす る住宅地域であり、地域要因に特段の変動は 見られない。地価は概ね安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％