令和8年1月8日　提出 堺美原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 6,160,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区小寺６４番６ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,188) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 初芝 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ市道 交通 施設 初芝駅北東方 3.0km 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認めず、当面は現状の住環境を維持するも のと予測した。不動産市場の回復を受け、当該地域の地価についても上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美原区及び隣接市区域内の、主として中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者の中心は圏域 に地縁を有する個人の一次、二次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。居住環境は中庸であるものの、最寄り駅 への接近性や利便性はやや劣り、需給は概ね安定しており、地価は緩やかな上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯 は、土地８０㎡程度で約６００万円程度、新築建売で総額３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅を主とする住宅地域であり、自己使用目的が中心で、周辺環境、画地規模等からは戸建住宅以外の建物 想定が困難であること、かつ、戸建の賃貸需要がないと判断され、収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏 内の類似地域において信頼性の高い取引事例から試算しており実証的である。本件では、市場性を反映し、規範性の高 い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [135.4] [104.0] 100 76,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美原区の人口は微減傾向であり、堺市域では 高齢化率は高い。土地取引件数は減少傾向に ある。住宅地は利便性の優劣により需要の強 弱が見られる。 最寄り駅から距離のある小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変 動は認めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％