別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
堺北 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 -21 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.
鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 369,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区長曽根町３０８０番１２
 ②地積
　(㎡)		 688  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ3		 中低層の共同住宅や
戸建住宅が建ち並ぶ
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 なかもず

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 なかもず駅北東方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ人気エリアの住宅地域である。生活利便性は良好であり、地価水準は上
昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市北区を中心に、大阪メトロ御堂筋沿線の住宅地域である。まとまった規模の宅地に対する典型的な需
要者は、不動産開発業者、投資家等が考えられる。近隣地域は大阪メトロ御堂筋線始発駅のなかもず駅から徒歩圏の、
スーパー等生活利便施設も充実した住宅地域で、不動産需要は旺盛で地価水準は上昇している。当該圏域における需要
の中心となる価格帯は立地条件や画地規模等によりまちまちで、中心価格帯が見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、当標準地と同様に大阪メトロ御堂筋沿線の徒歩圏内に立地している規範性の高い取引事例と比準している
点で説得力を有する。一方、収益価格は対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比し、低
位に求められたが、賃料の上昇が地価の上昇に遅行していること等によるものと考えられる。以上より、比準価格を標
準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を頭書のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺北 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 77.5]		 [100.0]
100		 370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    341,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の人口は概ね横這いである。なお、人口
の社会増は急増している。



なかもず駅から徒歩圏の、利便性の良好な住
宅地域である。地域要因に特段の変動は認め
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　  -3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺北 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０４

-26		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西3m市道、
北西3m、
準角地
１住居

(80,160)
b ５０５

-208		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ５０７

-104		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m市道、
東6m、西4.7m、
北4.7m、
四方路
１住居

(80,200)
d ５０７

-109		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
２中専
高度4種最高31m
景観地区
(70,200)
e ５０８

-108		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,113  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
254,146 		 100
[  70.2]
362,031 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
362,000 
b (　           ) 
291,697  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
307,157 		 100
[  77.0]
398,905 
399,000 
c (　           ) 
280,788  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
296,833 		 100
[  73.7]
402,758 
403,000 
d (　           ) 
283,202  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
295,820 		 100
[  75.4]
392,334 
392,000 
e (　           ) 
297,174  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
309,965 		 100
[  91.0]
340,621 
341,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +16.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +9.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +16.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +6.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



堺北 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,148,572 
7,799,803 
33,348,769 
24,508,800 
8,839,969 		 （　0.9556）
8,447,474 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    211,186,850 円　　　　（　    307,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 412.25 Ｓ5 1,872.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   688 ㎡     19.9 m x   34.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 型式：ファミリータイプ、平均専有面積約６２㎡ ⑦有効率　  69.3 ％
の理由		 同種の賃貸物件として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 ピット式駐車場
297.93 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 住宅、駐輪場、電気室等
304.87 
60.1 
183.09 
2,450 
448,571 		 1.0  448,571 
2.0  897,142 

 2～ 3		 住宅
412.25 
88.9 
366.49 
2,500 
916,225 		 1.0  916,225 
2.0  1,832,450 

 4～ 4		 住宅
291.72 
87.4 
254.93 
2,500 
637,325 		 1.0  637,325 
2.0  1,274,650 

 5～ 5		 住宅
153.10 
82.5 
126.36 
2,550 
322,218 		 1.0  322,218 
2.0  644,436 

計
1,872.12 
69.3 
1,297.36 

3,240,564 		 3,240,564 
6,481,128 
⑨年額支払賃料      3,240,564 円　×　12ヶ月　＝　      38,886,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,297.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,060,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,886,768 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,060,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,097,338 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,849,430 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,240,564 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,481,128 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,268,357 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,148,572 円　　　　（　        59,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺北 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,332,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,258,403 円  　　　       41,946,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      547,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,774,000 円  　　　　    444,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       444,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       444,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,799,803 円　（　　　　　　        11,337 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 444,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,872.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0737 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,508,800 円  
（　　　　　        35,623 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,148,572 円      
②総費用 7,799,803 円      
③純収益　①－② 33,348,769 円      
④建物等に帰属する純収益 24,508,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,839,969 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,447,474 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,278 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    211,186,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     307,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区長曽根町３０８０番１２
 1201000363839-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
堺北 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 -21 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.
鑑定評価額 255,000,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区長曽根町３０８０番１２
 ②地積
　(㎡)		 688  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ3		 中低層の共同住宅や
戸建住宅が建ち並ぶ
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 なかもず

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 なかもず駅北東方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の共同住宅、一般住宅が建ち並ぶ利便性の良好な住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今
後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    329,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市北区及び周辺区域に存する一般住宅、共同住宅が見られる住宅地域である。一定の画地規模を有する
住宅地の需要者は、開発目的の不動産業者、開発業者等であると考えられる。なかもず駅から徒歩圏の住宅地は堺市内
でも人気のエリアとなっており、不動産業者等の開発意欲も高く、需要が強いことから地価は上昇傾向が継続している
。当該圏域における需要の中心は、立地条件や画地規模により大きく異なるが、坪１３０～１５０万円となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は共同住宅、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域に存するため、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格
の説得力は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比しやや低位
に求められたが、賃料の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上より
、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺北 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 78.1]		 [100.0]
100		 367,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    341,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の住宅地の不動産市場は堅調である。地
価は上昇している地域が多く、利便性の良好
な人気エリアのほか、周辺地域でも上昇傾向
が継続している。

なかもず駅から徒歩圏の共同住宅、一般住宅
等が建ち並ぶ、利便性の良好な住宅地域であ
り、特段の地域要因の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　  -8.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺北 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０５

-308		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
北西4.7m、
南4.7m、
三方路
２中専
高度地区2種
(70,200)
b ５０５

-306		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8.1m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
c ５０５

-309		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南13m府道、
東5.7m、西4m、
北5.7m、
三方路
１住居

(70,200)
d ５０８

-111		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4.7m市道、
北3.6m、
二方路
１住居

(80,188)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
403,894  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
441,538 		 100
[ 110.4]
399,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
400,000 
b (　           ) 
396,383  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
437,247 		 100
[ 113.3]
385,920 
386,000 
c (　           ) 
305,583  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
326,151 		 100
[  86.3]
377,927 
378,000 
d (　           ) 
261,037  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
260,783 		 100
[  69.2]
376,854 
377,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +1.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +4.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



堺北 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,784,357 
8,484,837 
38,299,520 
28,823,600 
9,475,920 		 （　0.9556）
9,055,189 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    226,379,725 円　　　　（　    329,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 412.25 Ｓ5 1,872.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   688 ㎡     19.9 m x   34.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約６２㎡、ファミリータイプ、機械式駐車場 ⑦有効率　  69.3 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 機械式駐車場
297.93 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 住宅、駐輪場、電気室等
304.87 
60.1 
183.09 
2,700 
494,343 		 1.0  494,343 
2.0  988,686 

 2～ 3		 住宅
412.25 
88.9 
366.49 
2,850 
1,044,497 		 1.0  1,044,497 
2.0  2,088,994 

 4～ 4		 住宅
291.72 
87.4 
254.93 
2,900 
739,297 		 1.0  739,297 
2.0  1,478,594 

 5～ 5		 住宅
153.10 
82.5 
126.36 
3,000 
379,080 		 1.0  379,080 
2.0  758,160 

計
1,872.12 
69.3 
1,297.36 

3,701,714 		 3,701,714 
7,403,428 
⑨年額支払賃料      3,701,714 円　×　12ヶ月　＝　      44,420,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,297.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,420,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,264,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,384,228 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,300,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,701,714 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,166 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,403,428 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,448,851 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,784,357 円　　　　（　        68,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺北 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,446,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,430,537 円  　　　       47,684,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      547,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,097,000 円  　　　　    482,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,484,837 円　（　　　　　　        12,333 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 482,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,872.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,823,600 円  
（　　　　　        41,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,784,357 円      
②総費用 8,484,837 円      
③純収益　①－② 38,299,520 円      
④建物等に帰属する純収益 28,823,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,475,920 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,055,189 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,162 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,379,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     329,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区長曽根町３０８０番１２
 1201000363839-0000
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備考