令和8年1月5日　提出 堺北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -9 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 560,000,000 円  １㎡当たりの価格 295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区新金岡町２丁５番９ ｢新金岡町２－５－２５｣ ②地積 　(㎡) 1,899   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,300) 準防 （その他） 高度地区2種 特別用途地区 (80,300) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ6 中高層の共同住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西14m市道、四方路 水道、ガス、下水 新金岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特別住居地区に指定されてお り、共同住宅用途の場合は容 積率３００％が適用される 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 新金岡駅北方 600m 法令 規制 １中専 (70,300) 準防  高度地区2種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 令和５年３月に共同住宅の利用促進を図る特別住居地区に指定された結果、共同住宅地域としての特性がより強 まり、地価水準は取得競争が激しい分譲マンション用地の取引価格に牽引されて形成されていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層分譲マンション用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              294,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び大阪市南部をも含むマンション適地地域。需要者は大手マンション開発事業者が中心。新金岡駅 勢圏ではここ数年で分譲マンションの供給が多く、現在でも駅南東側で全６２７戸の大規模マンションが建築中である 。建築費や土地取得費が高騰しているが、分譲価格がそれ以上に上昇しており、稀少性を背景に依然として開発素地の 取得競争は激しく、地価は高騰している。分譲マンション適地で１種坪当り８０万円超の土地取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引市場を踏まえた実態的な価格であるが、マンション用地の稀少性からか当標準地と立地、規模等 が近似する取引事例を豊富に収集し得なかった。一方、開発法による価格は事業者による用地取得から販売までの事業 採算性を考慮した個別具体的な価格である。当標準地が基準容積率を消化し得ない要因は、比準査定や開発法の建物想 定で考慮した。以上より、開発法による価格を中心に比準価格を関連づけ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    272,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当北区の人口はこの一年で社会増に転じ、継 続して世帯数は増加、堺市七区の中で高齢化 率が最も低く、中古マンションはじめ住宅取 引が大幅に増加。 令和５年３月に特別用途地区として特別住居 地区に指定され、共同住宅用途の場合は容積 率が従前の２００％から３００％が適用され ることとなった。 公法規制より基準容積率を消化し得ず、分譲 マンション用地としては画地規模がやや小さ いが、南面バルコニー住戸を確保し得る東西 に長い土地 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％