令和8年1月9日　提出 堺北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区北花田町２丁１１５番７ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.7m私道 水道、ガス、下水 北花田 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ私道 交通 施設 北花田駅南東方 280m 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現在の住環境を維持すると予測する。御堂筋線沿線の 最寄駅接近性に優れた住宅地域として需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線及びＪＲ阪和線沿線を中心とする堺市北東部の住宅地域である。需要者の中心は、 堺市及び近隣市域に居住する一次・二次取得者である。御堂筋線沿線エリアにおける人気は高く、最寄駅、大型商業施 設から徒歩５分圏内と利便性良好であり、大阪市内への接近性にも優れる住宅地域として住宅需要は堅調に推移してい る。取引の中心価格帯は、土地１００㎡程度で２，０００万円台前半、新築物件で総額４，０００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、取引も自己居住目的が多く、収益性が価格形成に影響を及ぼす程度は低い。ま た、賃貸市場が未成熟で投資採算性に見合う共同住宅の建築も困難であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格 は自用目的での取引が主である類似地域において、信頼性の高い取引事例を多数収集して試算し得た。従って、市場性 を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    225,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [112.9] [101.0] 100 210,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区は利便性の高い人気エリアを擁し、今後 の発展が期待される地域の住宅需要が特に高 いが、区内の地価動向には二極化の傾向が見 られる。 御堂筋沿線で利便性の高い住宅地であるが、 やや街路の連続性等に劣る。地域要因の大き な変動は見受けられず、地価は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％