令和8年1月12日　提出 堺南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 82,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区槇塚台３丁３５番８ ｢槇塚台３－３５－８｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ、居住環境の良好な住宅地域である。一部で画地の細分化が認められるものの、地域 要因に特段の変化は見られず、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市南区の泉北ニュータウン内に存する低層の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であると判定した。 主な需要者は、堺市に在住する一般個人であるが、一部で堺市外からの流入も見られる。南区内の住宅地においては、 利便性の良好な地域を中心に、需要は安定的に推移しており、地価は横ばいから緩やかな上昇となっている。当該圏域 における需要の中心は、土地約３００㎡で２５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は低層の一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。取引は自己利用目的が中心であり、 収益性を目的とした取引はほとんど見られず、収益物件の建築は現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。 比準価格は、堺市内に存する住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し説得力は高い。以上より、比準価 格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [101.0] 100 [131.1] [104.0] 100 82,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の泉北ニュータウン内の住宅地の需要は 地域ごとに格差が見受けられる。南区全体の 地価は、概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で 推移している。 泉北ニュータウン内の最寄駅から徒歩圏外の 住宅地域である。周辺では画地の細分化が散 見されるものの、特段の地域要因の変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％