令和8年1月7日　提出 堺南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　上田　元嗣   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区御池台３丁１３番６ ｢御池台３－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東6.1m市道 水道、ガス、下水 栂・美木多 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 栂・美木多駅南東方 3.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 年数を経た大規模住宅団地内に所在し、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も概ね現 状のまま推移していくものと予測する。地域並びに下記市場の状況から、地価は当面概ね安定的と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海泉北線沿線の泉北ニュータウン内の住宅地域。需要者は堺市及び周辺市に居住する一次取得者が中心 である。これまでの緩和的な金融環境と景気回復を背景に圏内の住宅地市場は概ね堅調である。当該標準地の地域は、 駅からバス圏で利便性にやや劣るものの環境志向の高台の閑静な住宅地域であり、値頃感もあって価格は改善している 。中心的価格は土地６０～７０坪程度で１６００～１８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法上第１種低層住居専用地域に指定され、自用の一般住宅が建ち並ぶ大規模団地内の地域で、賃貸市場が未発達であ り、経済合理性ある賃貸事業を想定することが困難であったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は市場にお いて成立した正常な取引事例をもとに試算された価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該 標準地については、代表標準地からの検討結果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [101.0] 100 [132.3] [102.0] 100 80,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 調整の続く金融緩和と物価の上昇とともに、 景気は緩やかに回復している。市内土地取引 も増加しており、全般的に需要は回復基調に ある。 地域要因に格別の変動はない。バス圏に位置 するものの、大規模住宅団地内の閑静な住宅 地域であり、底堅い需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％