別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月5日　提出
堺堺 9-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 9-8 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.
鑑定評価額 2,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区築港八幡町１番１５５
 ②地積
　(㎡)		 19,887  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区

1.2:1		 倉庫

ＳＲＣ3		 大規模物流施設や工
場が建ち並ぶ臨海工
業地域		 北西22m市道 水道、下水 七道

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    19,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 阪神高速湾岸線、同大和川線
に接続する阪神高速三宝出入
り口まで約２．２ｋｍ		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 七道駅北西方

3.2km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ｅコマースの進展や働き方改革関連法の施行により物流用地需要はますます高まり、近時注目を浴びているデー
タセンター用地需要も相まって、大規模工業地の地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市ほか周辺市を含む大規模工業地域。需要者は大規模倉庫用地を需要する資金力ある大手企業が中心。
ｅコマースの進展、物流効率化の高まりを受けて大型物流施設用地の需要は高い中、当地域は操業環境に優る工業専用
地域であり、道路付き良好で高速道路や消費地に近く、大規模画地を確保しやすいことから市場性が高く、同じ堺浜で
データセンターが稼働されることも相まって地価上昇は顕著。堺市内大規模工業地で坪５０万円超の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、当標準地と同様に工業用地としての効用を有する土地と比準している点で説得力を有する。一方、収益価
格は高騰著しい元本価格に対する賃料の遅効性より、低位に試算された。大規模倉庫の一棟貸しを想定したが、稀少性
ゆえ信頼性の高い賃貸事例や建築事例を豊富に収集し得なかった。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参考に
とどめ、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,500 円／㎡		 [113.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.2]		 [100.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 臨海部のシャープ液晶パネル工場が令和６年
８月に生産を停止したが、ソフトバンクやＫ
ＤＤＩによるＡＩデータセンターへの転用が
計画されている。

大阪中央環状線で４Ｆ３．７万㎡のＢＴＳ型
物流施設プロロジスパーク堺が令和９年に竣
工予定、国道３０９号で３Ｆ２．９万㎡の工
場倉庫が着工。

大規模物流施設用地の効用が高く、ＫＤＤＩ
やソフトバンクのデータセンター予定地まで
約２ｋｍと近いことからＤＣ関連需要も見込
まれる。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 9-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０５

-203		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15m府道、
中間画地
近商

(90,300)
b ５１４

-102		 堺市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東40m国道、
北6m、二方路
近商

(90,300)
c ５０８

-106		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東37.5m国
道、北東6m、
角地
準工

(80,200)
d ５１４

-101		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西5.4m、
準角地
工業

(60,200)
e ６０５

-23		 高石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14m市道、
中間画地
工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,058  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
126,614 		 100
[  94.4]
134,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
134,412  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
145,625 		 100
[ 109.1]
133,478 
133,000 
c (　           ) 
229,796  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
225,638 		 100
[ 160.5]
140,584 
141,000 
d (　           ) 
126,419  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
145,754 		 100
[ 107.3]
135,838 
136,000 
e (　           ) 
173,929  		 100
[ 120.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
146,680 		 100
[ 105.6]
138,902 
139,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



堺堺 9-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

268,636,500 
58,202,900 
210,433,600 
120,175,000 
90,258,600 		 （　0.9541）
86,115,730 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  2,050,374,524 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 9-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼配送センター 5,000.00 Ｓ3 15,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 60 ％   200 ％   200 ％   19,887 ㎡    149.8 m x  131.1 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建倉庫兼配送センターとして一棟貸しを想定している。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
15,000.00 
100.0 
15,000.00 
1,485 
22,275,000 		 6.0  133,650,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
15,000.00 
100.0 
15,000.00 

22,275,000 		 133,650,000 
0 
⑨年額支払賃料     22,275,000 円　×　12ヶ月　＝　     267,300,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       267,300,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 267,300,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       133,650,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,336,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     268,636,500 円　　　　（　        13,508 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 9-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,360,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,019,000 円  　　　      267,300,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,878,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,765,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,090,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,090,000 円  　　　　  2,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      58,202,900 円　（　　　　　　         2,927 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 60 ％　＋　0.0593 ×  25 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 120,175,000 円  
（　　　　　         6,043 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 268,636,500 円      
②総費用 58,202,900 円      
③純収益　①－② 210,433,600 円      
④建物等に帰属する純収益 120,175,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 90,258,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 86,115,730 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,330 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,050,374,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 9-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区築港八幡町１番１５５
 1201010128790-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月7日　提出
堺堺 9-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 9-8 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　上田　元嗣   TEL.
鑑定評価額 2,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区築港八幡町１番１５５
 ②地積
　(㎡)		 19,887  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区

1.2:1		 倉庫

ＳＲＣ3		 大規模物流施設や工
場が建ち並ぶ臨海工
業地域		 北西22m市道 水道、下水 七道

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    19,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 七道駅北西方

3.2km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大手企業関連の工場や大規模物流施設が立地する臨海工業地域として発展してきた地域であり、今後もかかる傾
向を維持して推移していくものと予測する。地域並びに下記市場の状況から、地価は当面強含みと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は臨海部を中心とした大阪都心近郊の工業地域。需要者は大手企業、投資法人等が中心であり、物流関連施
設を主に、工場のほかデータセンター等の先進的施設などの多種の需要が見込まれる。これまでの緩和的な金融環境と
景気回復を背景に圏内の工業地市場は総じて強含みである。当該標準地の地域は、都心部や高速道路へのアクセスの良
好な地域で、用地の稀少性も相俟って、同様に価格は強含みである。取引の個別性により中心的価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏においては賃貸用不動産も多く見られるが収益価格はやや低位に試算された。企業用不動産価格として工業
地の収益価格には理論的性格も認められるものの、収益性に基づく土地の価格形成は十分に行われておらず、市場性に
基づく土地の価格形成が有力である。よって、当該標準地については、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を
標準として、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討結果にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,500 円／㎡		 [113.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.2]		 [100.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 調整の続く金融緩和と物価の上昇とともに、
景気は緩やかに回復している。市内土地取引
も増加しており、全般的に需要は回復基調に
ある。

地域要因に格別の変動はない。大規模物流施
設のほか先進的施設も立地可能な纏まった画
地が中心の工業地域であり、旺盛な需要が認
められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 9-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０５

-203		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15m府道、
中間画地
近商

(90,300)
b ５１４

-101		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西5.4m、
準角地
工業

(60,200)
c ５０９

-109		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
１住居
高度5種最高31m
景観地区
(70,200)
d ５１０

-33		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東9m市道、
南6.1m、
二方路
準工

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,058  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
126,614 		 100
[  98.4]
128,673 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
126,419  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
145,754 		 100
[ 101.5]
143,600 
144,000 
c (　           ) 
177,669  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
181,400 		 100
[ 131.3]
138,157 
138,000 
d (　           ) 
159,384  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.6]
154,101 		 100
[ 116.1]
132,731 
133,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



堺堺 9-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

273,159,000 
58,918,000 
214,241,000 
122,475,000 
91,766,000 		 （　0.9541）
87,553,941 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  2,084,617,643 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 9-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼配送センター 5,000.00 Ｓ3 15,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 60 ％   200 ％   200 ％   19,887 ㎡    149.8 m x  131.1 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し用の倉庫兼配送センター ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
15,000.00 
100.0 
15,000.00 
1,510 
22,650,000 		 6.0  135,900,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
15,000.00 
100.0 
15,000.00 

22,650,000 		 135,900,000 
0 
⑨年額支払賃料     22,650,000 円　×　12ヶ月　＝　     271,800,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       271,800,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 271,800,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       135,900,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,359,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     273,159,000 円　　　　（　        13,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 9-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,520,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,154,000 円  　　　      271,800,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,879,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,105,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,130,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,130,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      58,918,000 円　（　　　　　　         2,963 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 60 ％　＋　0.0593 ×  25 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 122,475,000 円  
（　　　　　         6,159 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 273,159,000 円      
②総費用 58,918,000 円      
③純収益　①－② 214,241,000 円      
④建物等に帰属する純収益 122,475,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 91,766,000 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 87,553,941 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,084,617,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 9-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区築港八幡町１番１５５
 1201010128790-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考