別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月6日　提出
堺堺 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 9-2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　智美   TEL.
鑑定評価額 1,430,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区石津北町８１番１
 ②地積
　(㎡)		 10,374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 事務所兼倉庫

ＲＣ4		 工場、内陸型物流施
設等が建ち並ぶ工業
地域		 北東11m市道、三方路 水道、ガス、下水 石津川

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 石津川駅東方

1.7km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、物流施設等が多く建ち並ぶ市街地に近い利便性のある工業地域であり、地域に特段の変動要因はない。ま
とまった規模の物流施設用地への旺盛な需要から、近隣地域の地価は今後も上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市及び周辺市域の大規模物流施設用地として利用可能な工業地域の存する圏域である。需要者の中心
は資金力を有する大規模法人であり、物流施設等として自社で利用するほか賃貸投資物件としての利用も考えられる。
対象標準地のようなまとまった規模の都市に近い大型物流施設適地は需要が旺盛で、地価水準は近年継続して強い上昇
傾向にある。工場地は規模や立地により取引価格にバラツキがあるが、需要の中心は坪４０～５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 物流施設適地は近時需要が高まっており、比準価格は需要の強さを反映した実際の取引事例から求められ、現実の不動
産市場を反映し説得力が高い。一方、収益価格は対象標準地に新たに工場を建築し賃貸することを想定し求められたが
、近年の建築費上昇等により低位に試算された。よって、現実の取引市場を反映した比準価格を重視し収益価格を参考
にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.9]		 [103.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪府内の工業立地件数は増加しており、工
業地需要は堅調である。また、ドライバー不
足に起因し交通利便性の良い物流施設用地の
需要は強い。

工場や内陸型物流施設等が建ち並ぶ市街地に
近い工業地域であり、地域に特段の変動要因
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１５

-8		 堺市美原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
準工

(70,200)
b ５１０

-33		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東9m市道、
南6.1m、
二方路
準工

(80,200)
c ５１４

-101		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西5.4m、
準角地
工業

(60,200)
d ５１３

-101		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南37m府道、
北6m、二方路
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,769  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
119,719 		 100
[  87.4]
136,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
159,384  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.6]
154,101 		 100
[ 122.5]
125,797 
130,000 
c (　           ) 
126,419  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
145,754 		 100
[ 100.7]
144,741 
149,000 
d (　           ) 
132,325  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
174,325 		 100
[ 135.5]
128,653 
133,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



堺堺 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

284,847,582 
58,744,400 
226,103,182 
180,125,000 
45,978,182 		 （　0.9526）
43,798,816 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,042,828,952 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 5,000.00 Ｓ4 19,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   10,374 ㎡    106.2 m x   97.6 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場部分を含み、４階建て物流施設の一棟貸しを想定。建物及び設備は物流施設として標準的な水準を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫兼事務所
19,000.00 
100.0 
19,000.00 
1,230 
23,370,000 		 4.0  93,480,000 
1.0  23,370,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
19,000.00 
100.0 
19,000.00 

23,370,000 		 93,480,000 
23,370,000 
⑨年額支払賃料     23,370,000 円　×　12ヶ月　＝　     280,440,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  19,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       280,440,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 280,440,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        93,480,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         934,800 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       23,370,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       3,472,782 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     284,847,582 円　　　　（　        27,458 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,000,000 円  　　　　  2,750,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,413,200 円  　　　      280,440,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,456,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   23,375,000 円  　　　　  2,750,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,750,000 円  　　　　  2,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,750,000 円  　　　　  2,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      58,744,400 円　（　　　　　　         5,663 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,750,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　  19,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0655 ×  20 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 180,125,000 円  
（　　　　　        17,363 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 284,847,582 円      
②総費用 58,744,400 円      
③純収益　①－② 226,103,182 円      
④建物等に帰属する純収益 180,125,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 45,978,182 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 43,798,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,222 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,042,828,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区石津北町８１番１
 1201000319445-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
堺堺 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 9-2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　持田　泰輔   TEL.
鑑定評価額 1,430,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区石津北町８１番１
 ②地積
　(㎡)		 10,374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 事務所兼倉庫

ＲＣ4		 工場、内陸型物流施
設等が建ち並ぶ工業
地域		 北東11m市道、三方路 水道、ガス、下水 石津川

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 石津川駅東方

1.7km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、内陸型物流施設等が建ち並ぶ工業地域であり、地域に特段の変動要因はなく、今後も現況を維持して推移
することが見込まれる。旺盛な物流施設用地に対する需要を背景に地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市内を中心に周辺隣接市において大規模物流施設の立地が可能な圏域と判定される。需要者は、物流
施設等の建設を企図する不動産業者や事業会社等が中心であるものと把握される。市場の需給動向については、旺盛な
取得需要や良好な資金調達環境等を反映し強含みで推移している。大規模工業地の取引価格は規模・立地条件等によっ
てばらつきがある為、中心価格帯の把握はやや困難であるが、概ね坪４０～５０万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例については、信頼性の高い事例を収集し得た。一方、収益還元法は需要者の価格形成過程に着目した理論的な
手法であるが、想定要素の如何により価格が変動するという特徴を有する。以上より本件では、市場実態を適切に反映
した比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.9]		 [103.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高止まりや金利の影響等、各動向に
は注視が必要であるが、借入コストは低位を
維持しており、物流施設用地に対する需要は
旺盛である。

地域要因の変動は特段認められない。地価に
ついては、大規模物流用地に対する需要の高
まりから上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１０

-33		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東9m市道、
南6.1m、
二方路
準工

(80,200)
b ５１１

-10		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.5m市道
、北東11m、
角地
工業

(70,200)
c ５１４

-101		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西5.4m、
準角地
工業

(60,200)
d ５１４

-108		 堺市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東9.2m府道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,384  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.6]
154,101 		 100
[ 107.8]
142,951 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
147,000 
b (　           ) 
102,500  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
106,795 		 100
[  82.4]
129,606 
133,000 
c (　           ) 
126,419  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
145,754 		 100
[ 105.5]
138,155 
142,000 
d (　           ) 
109,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
116,992 		 100
[  83.7]
139,775 
144,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



堺堺 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

280,215,914 
57,737,600 
222,478,314 
172,698,000 
49,780,314 		 （　0.9526）
47,420,727 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,129,064,929 円　　　　（　    109,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 5,000.00 Ｓ4 19,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   10,374 ㎡    106.2 m x   97.6 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流施設（倉庫兼事務所）の一棟貸し（駐車場部分含む）を想定。設備水準・建物品等：近時要求される水準として標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫兼事務所
19,000.00 
100.0 
19,000.00 
1,210 
22,990,000 		 4.0  91,960,000 
1.0  22,990,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
19,000.00 
100.0 
19,000.00 

22,990,000 		 91,960,000 
22,990,000 
⑨年額支払賃料     22,990,000 円　×　12ヶ月　＝　     275,880,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  19,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       275,880,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 275,880,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        91,960,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         919,600 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       22,990,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       3,416,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     280,215,914 円　　　　（　        27,011 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,760,000 円  　　　　  2,690,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,276,400 円  　　　      275,880,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,456,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   22,865,000 円  　　　　  2,690,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,690,000 円  　　　　  2,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,690,000 円  　　　　  2,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      57,737,600 円　（　　　　　　         5,566 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,690,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　  19,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0655 ×  25 ％　＋ 0.0914 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 172,698,000 円  
（　　　　　        16,647 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 280,215,914 円      
②総費用 57,737,600 円      
③純収益　①－② 222,478,314 円      
④建物等に帰属する純収益 172,698,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 49,780,314 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 47,420,727 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,129,064,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     109,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区石津北町８１番１
 1201000319445-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考