令和8年1月12日　提出 堺堺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区神明町東２丁４番２ ｢神明町東２－２－５｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 軒下占用地域 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、低層の共 同住宅が建ち並ぶ住 宅地域 北西5.3m市道 水道、ガス、下水 堺東 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道（市道幅員５ ．３ｍ） 交通 施設 堺東駅北西方 1.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 軒下占用地域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅のほか、店舗等が混在する旧来からの住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、 今後も現状を維持し、推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺区に存する南海本線、南海高野線沿線の各駅から徒歩圏にある一般住宅を中心とした住宅地域と判定し た。地縁的選好性が強い地域であることから、主な需要者は堺市に在住の一般個人が中心となっており、堺市外からの 流入は少ない。需要は概ね安定的に推移しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。当該圏域における需要の 中心は、土地約８０㎡で１３００～１５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は一般の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用を目的とした取引が中心となっている 。また画地規模が小さく、収益性を目的とした建物の建築は現実的ではないことから、収益還元法の適用を断念した。 比準価格は同一需給圏内の類似地域である堺市内の住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し説得力は高 い。以上より、比準価格を標準に、周辺の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺区の住宅地の不動産市場は安定しており、 利便性の良好な人気エリアのほか、その周辺 地域においても上昇傾向で推移している。 堺区の一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地 であり、特段の地域要因の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％