別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪中央 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-38 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.
鑑定評価額 560,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区安堂寺町２丁目１６番
｢安堂寺町２－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 280  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 中高層の事務所が建
ち並ぶ商業地域
 南27.3m国道 水道、ガス、下水 谷町六丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７．３ｍ国道 交通

施設		 谷町六丁目駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 長堀通沿いに中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。足元では住宅系の土地需要が旺盛であり
、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び周辺区の商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は、自社ビル使用を目的とする法人
、賃貸事業収益の獲得を目的とする不動産事業者、マンション開発を目的とするデベロッパー等であり、マンション等
の事業用地の需要は底堅く推移している。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり、需要の中心となる価格
帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は、不動
産投資意欲が堅調に推移する市場の実態を反映した実証的な価格である。また、収益価格は、収益性に着目した理論的
な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旺盛な不動産投資需要等を背景に不動産取引
市場は堅調に推移しているが、金融環境や建
築費等の動向には注視が必要である。


市内中心部においては需給がタイトな状況が
続き、立地条件に優れた不動産の投資需要は
旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１１０

-2		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東28m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 中央１０１

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北13m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 中央１１６

-10		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１１６

-5		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
e 西１１４

-7		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,609,788  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,875,403 		 100
[  91.1]
2,058,620 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,060,000 
b (　           ) 
1,528,014  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,638,031 		 100
[  79.4]
2,063,011 
2,060,000 
c (　           ) 
1,618,859  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
1,972,403 		 100
[  95.6]
2,063,183 
2,060,000 
d (　           ) 
1,473,343  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,659,449 		 100
[  80.7]
2,056,318 
2,060,000 
e (　           ) 
1,363,160  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,507,340 		 100
[  72.9]
2,067,682 
2,070,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -13.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,060,000 円／㎡]  



大阪中央 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,878,720 
11,798,324 
47,080,396 
31,894,200 
15,186,196 		 （　0.9633）
14,628,863 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    504,443,552 円　　　　（　  1,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 ＲＣ9 2,240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   280 ㎡     18.0 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  27.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～９階は各階４戸（平均専有面積約５０㎡）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
60.0 
144.00 
3,600 
518,400 		 10.0  5,184,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,800 
560,000 		 1.0  560,000 
1.0  560,000 

 4～ 5		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,850 
570,000 		 1.0  570,000 
1.0  570,000 

 6～ 7		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,850 
570,000 		 1.0  570,000 
1.0  570,000 

 8～ 9		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,900 
580,000 		 1.0  580,000 
1.0  580,000 

計
2,240.00 
77.9 
1,744.00 

5,078,400 		 9,744,000 
4,560,000 
⑨年額支払賃料      5,078,400 円　×　12ヶ月　＝　      60,940,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,744.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,940,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,047,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,893,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,744,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,568 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,560,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         892,392 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,878,720 円　　　　（　       210,281 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,444,000 円  　　　　    611,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,828,224 円  　　　       60,940,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,110,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,193,500 円  　　　　    611,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       611,000 円  　　　　    611,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       611,000 円  　　　　    611,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,798,324 円　（　　　　　　        42,137 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9633    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 611,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   2,240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0522     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,894,200 円  
（　　　　　       113,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,878,720 円      
②総費用 11,798,324 円      
③純収益　①－② 47,080,396 円      
④建物等に帰属する純収益 31,894,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,186,196 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,628,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,246 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    504,443,552 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区安堂寺町二丁目１６番
 1200005041076-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
大阪中央 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-38 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　池木　俊博   TEL.
鑑定評価額 560,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区安堂寺町２丁目１６番
｢安堂寺町２－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 280  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 中高層の事務所が建
ち並ぶ商業地域
 南27.3m国道 水道、ガス、下水 谷町六丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７．３ｍ国道 交通

施設		 谷町六丁目駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所が中心の商業地域であるが、徐々に共同住宅が増えつつあり、今後も同様の傾向が続くものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,870,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪市内中心部の商業地域等である。主な需要者は機関投資家、不動産事業法人等である。マーケットサ
イクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。土地建物一体の収益物件に関しては引き続き旺盛な需要が見受
けられ、優良物件に需要が集中して物件価格が競り上がっている。開発事業用地に関しては、建築費の高騰、金利上昇
等の懸念材料も見受けられる。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性
が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的
な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、類似地域に存する他の公示価格との検討を踏まえ、比
準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部の不動産市況はオフィス賃料及び
住宅賃料の上昇を背景に堅調に推移している
。長期金利や海外経済の動向には引き続き留
意が必要である。

中高層の住宅・業務施設が混在し、都心近接
性と生活利便性を兼ね備えた地域として、近
年ではマンション用地の需要が堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 天王寺１０
４
-14		 大阪市天王寺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22.5m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b 中央１０１

-1		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 浪速１０８

-1		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１１６

-15		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北40m市道、
西8m、角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,499,837  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,541,832 		 100
[  73.7]
2,092,038 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,090,000 
b (　           ) 
1,189,936  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,323,209 		 100
[  67.0]
1,974,939 
1,970,000 
c (　           ) 
1,142,156  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,399,141 		 100
[  69.8]
2,004,500 
2,000,000 
d (　           ) 
2,279,505  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,366,343 		 100
[ 109.8]
2,155,139 
2,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,060,000 円／㎡]  



大阪中央 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,684,301 
11,326,287 
46,358,014 
30,328,200 
16,029,814 		 （　0.9456）
15,157,792 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    522,682,483 円　　　　（　  1,870,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 ＲＣ9 2,240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   280 ㎡     18.0 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  27.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階各階４戸、平均専有面積約５０㎡のファミリータイプの住戸を想定した。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
60.0 
144.00 
3,630 
522,720 		 10.0  5,227,200 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,783 
556,600 		 1.0  556,600 
1.0  556,600 

 4～ 5		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,783 
556,600 		 1.0  556,600 
1.0  556,600 

 6～ 7		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,783 
556,600 		 1.0  556,600 
1.0  556,600 

 8～ 9		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,783 
556,600 		 1.0  556,600 
1.0  556,600 

計
2,240.00 
77.9 
1,744.00 

4,975,520 		 9,680,000 
4,452,800 
⑨年額支払賃料      4,975,520 円　×　12ヶ月　＝　      59,706,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,744.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,706,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,985,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,720,928 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,680,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,960 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,452,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         871,413 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,684,301 円　　　　（　       206,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,324,000 円  　　　　    581,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,791,187 円  　　　       59,706,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,110,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,938,500 円  　　　　    581,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       581,000 円  　　　　    581,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       581,000 円  　　　　    581,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,326,287 円　（　　　　　　        40,451 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 581,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   2,240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0522     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,328,200 円  
（　　　　　       108,315 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,684,301 円      
②総費用 11,326,287 円      
③純収益　①－② 46,358,014 円      
④建物等に帰属する純収益 30,328,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,029,814 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,157,792 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    522,682,483 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,870,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区安堂寺町二丁目１６番
 1200005041076-0000
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備考