別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪中央 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-36 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　聡   TEL.
鑑定評価額 4,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 6,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区難波３丁目２７番２７外
｢難波３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 425  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）



(100,1000)
台形
1:1		 店舗兼事務所

Ｓ10F1B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 西44m国道、南側道 水道、ガス、下水 なんば近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４４ｍ国道 交通

施設		 なんば駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 御堂筋沿道でなんば駅近接の商業地域。インバウンドの影響もあって、需要は堅調。位置的な希少性から、市場
での優位性は高い。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区内の高度商業地域を中心に、隣接区等を含む。主な需要者は、賃貸経営（収益獲得）目的の不動
産業者、投資家、自己の事業拠点として資金力を有する企業等が想定される。所謂、ミナミの中心部に近接し、高い商
業集積性を有している。良質の投資物件への需要は依然強い。建築資材価格や長期金利の動向等には注視を要する。多
様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、なんば駅に近接し、高層の店舗兼事務所等が立地する商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有
する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、投資採算性を示す価格として理論的
ではあるが、想定要素が多く規範性にやや劣る。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量す
るに留め、実証性の高い比準価格を中心に、周辺標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,500,000 円／㎡		 [113.3]
100		 100
[108.0]		 100
[144.0]		 [108.0]
100		 10,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大阪市中心部
の不動産市況は堅調である。景気の下振れリ
スク、物価上昇、金融情勢等の影響に留意を
要する。

なんば駅に近接する、御堂筋沿道の商業地域
。場所的な希少性もあり、土地需要は安定し
ている。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１１

-2		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b 中央１３１

-1		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北50m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
c 北１３１

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西43.6m国
道、南7.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,480,038  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.9]
9,001,418 		 100
[  85.8]
10,491,163 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
11,300,000 
b (　           ) 
13,004,981  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
14,392,179 		 100
[ 137.2]
10,489,926 
11,300,000 
c (　           ) 
13,726,001  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
16,502,364 		 100
[ 154.0]
10,715,821 
11,600,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +2.6 その他　　　   0.0 行政　　　　 -32.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +54.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,400,000 円／㎡]  



大阪中央 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

275,270,569 
94,097,290 
181,173,279 
71,412,000 
109,761,279 		 （　0.9476）
104,009,788 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  3,852,214,370 円　　　　（　  9,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 387.42 ＲＣ10F1B 4,203.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   425 ㎡     21.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下部分は自走式駐車場（１０台）、１階は店舗、２階以上は事務所（部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  71.2 ％
の理由		 この種の建物としては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
372.90 
60.0 
223.74 
16,000 
3,579,840 		 10.0  35,798,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
375.69 
80.0 
300.55 
6,200 
1,863,410 		 10.0  18,634,100 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
387.42 
80.0 
309.94 
6,200 
1,921,628 		 10.0  19,216,280 
0.0  0 

10～10		 事務所
373.82 
80.0 
299.06 
6,200 
1,854,172 		 10.0  18,541,720 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
368.72 
 
 
 
 		    
   

計
4,203.07 
71.2 
2,992.93 

20,748,818 		 207,488,180 
0 
⑨年額支払賃料     20,748,818 円　×　12ヶ月　＝　     248,985,816 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,992.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　      32,682,796 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       281,668,612 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    14,383,431 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 273,285,181 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       207,488,180 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,971,138 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,500,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        14,250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     275,270,569 円　　　　（　       647,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,960,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 47,752,990 円  　　　      287,668,612　×　　　　  16.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   28,524,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,220,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      94,097,290 円　（　　　　　　       221,405 円／㎡）　　（経費率　　  34.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   4,203.07 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,412,000 円  
（　　　　　       168,028 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 275,270,569 円      
②総費用 94,097,290 円      
③純収益　①－② 181,173,279 円      
④建物等に帰属する純収益 71,412,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 109,761,279 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 104,009,788 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      244,729 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,852,214,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区難波三丁目２７番２７
 1200005056923-0000
2 　大阪市中央区難波三丁目２７番２８
 1200005056924-0000
3 　大阪市中央区難波三丁目２７番２９
 1200005056925-0000
4 　大阪市中央区難波三丁目２７番３０
 1200005056926-0000
5 　大阪市中央区難波三丁目２７番３１
 1200005056927-0000
6 　大阪市中央区難波三丁目２７番３２
 1200005056928-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪中央 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-36 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　古谷　廣道   TEL.
鑑定評価額 4,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 6,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区難波３丁目２７番２７外
｢難波３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 425  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）



(100,1000)
台形
1:1		 店舗兼事務所

Ｓ10F1B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 西44m国道、南側道 水道、ガス、下水 なんば近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４４ｍ国道 交通

施設		 なんば駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域はなんば駅周辺の御堂筋いの高度商業地域である。都心の不動産投資市場は依然堅調であり、当面は当
地域においても高い投資選好性が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,530,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び中央区における都心高度商業地域である。需要者は大手企業や地元優良企業等のほか、不動産開
発目的に土地を取得する資金力を有するデベロッパー、不動産ファンド系が中心となる。商業立地としての高いポテン
シャルを有しており、投資選好性は依然と高い。中心価格帯は画地規模、投資目的、属性等によって差異があり一定の
傾向は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引される傾向にある。比準価格
は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り
等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より市場特性を考慮し、比準
価格及び収益価格を相互に関連づけ、代替関係にある標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,500,000 円／㎡		 [113.3]
100		 100
[108.0]		 100
[144.0]		 [108.0]
100		 10,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。ただし、物価
上昇、円安、金利の見直し等の影響に十分注
意する必要がある。


店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であ
り、インバウンド需要に伴って、地価は堅調
に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１３１

-1		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北50m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
b 北１３１

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西43.6m国
道、南7.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
c 中央１１１

-2		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,004,981  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
14,392,179 		 100
[ 140.1]
10,272,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
11,100,000 
b (　           ) 
13,726,001  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
16,502,364 		 100
[ 155.2]
10,632,966 
11,500,000 
c (　           ) 
9,480,038  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.9]
9,001,418 		 100
[  81.7]
11,017,647 
11,900,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +2.6 その他　　　   0.0 行政　　　　 -32.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,100,000 円／㎡]  



大阪中央 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

265,352,016 
80,745,904 
184,606,112 
69,248,000 
115,358,112 		 （　0.9476）
109,313,347 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  4,048,642,481 円　　　　（　  9,530,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 387.46 ＲＣ10F1B 4,203.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   425 ㎡     21.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は自走式駐車場１０台、１階は店舗、２階以上は事務所で各階部分貸しを想定。 ⑦有効率　  71.2 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
372.90 
60.0 
223.74 
14,000 
3,132,360 		 10.0  31,323,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
375.69 
80.0 
300.55 
6,050 
1,818,328 		 10.0  18,183,280 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
387.42 
80.0 
309.94 
6,050 
1,875,137 		 10.0  18,751,370 
0.0  0 

10～10		 事務所
373.82 
80.0 
299.06 
6,050 
1,809,313 		 10.0  18,093,130 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
368.72 
 
 
 
 		    
   

計
4,203.07 
71.2 
2,992.93 

19,885,960 		 198,859,600 
0 
⑨年額支払賃料     19,885,960 円　×　12ヶ月　＝　     238,631,520 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,992.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　      32,682,796 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       271,314,316 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    13,865,716 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 263,448,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       198,859,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,889,166 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,500,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        14,250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     265,352,016 円　　　　（　       624,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,840,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 34,941,604 円  　　　      277,314,316　×　　　　  12.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   28,524,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,880,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      80,745,904 円　（　　　　　　       189,990 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   4,203.07 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 69,248,000 円  
（　　　　　       162,936 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 265,352,016 円      
②総費用 80,745,904 円      
③純収益　①－② 184,606,112 円      
④建物等に帰属する純収益 69,248,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 115,358,112 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 109,313,347 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      257,208 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,048,642,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,530,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区難波三丁目２７番２７
 1200005056923-0000
2 　大阪市中央区難波三丁目２７番２８
 1200005056924-0000
3 　大阪市中央区難波三丁目２７番２９
 1200005056925-0000
4 　大阪市中央区難波三丁目２７番３０
 1200005056926-0000
5 　大阪市中央区難波三丁目２７番３１
 1200005056927-0000
6 　大阪市中央区難波三丁目２７番３２
 1200005056928-0000
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備考