別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪中央 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-31 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　古谷　廣道   TEL.
鑑定評価額 1,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場１丁目１６番
｢南船場１－１１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 487  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 中高層の事務所ビル
が多い国道沿いの商
業地域		 南49m国道 水道、ガス、下水 長堀橋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４９ｍ国道 交通

施設		 長堀橋駅東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は長堀通沿いの高度商業地域である。都心の不動産投資市場は依然堅調であり、当面は当地域において
も高い投資選好性が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区を中心としたの高度・準高度商業地域である。需要者の中心は、不動産ファンドや大手企業及び地
元有力企業など資本力を有する法人等と見込まれる。優良物件を中心に投資需要は依然堅調である。都心の高度商業地
においては取引件数が相対的に少ないことに加え、取引価格は画地規模、取引属性等により差異があり、中心価格帯の
傾向は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引される傾向にある。比準価格
は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り
等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より市場特性を考慮のうえ、
比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との秤量的均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,590,000 円／㎡		 [117.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.5]		 [100.0]
100		 2,410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材、原材料価格等の物価上昇、金利の動向
等に加え、国際情勢の動向による不動産市場
への影響に注視を要する。


特段の地域要因の変動はないが、利便性の高
い当地域においては地価は引き続き上昇基調
で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.9
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１１

-9		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西40.3m府道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 浪速１０６

-1		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南50m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 浪速１０８

-14		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.6m市道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 天王寺１０
４
-7		 大阪市天王寺区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北50m府道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e 浪速１０８

-17		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22.2m国道、
東7.2m、南3m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,163,184  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
3,222,309 		 100
[ 121.0]
2,663,065 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,660,000 
b (　           ) 
2,076,904  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
2,373,605 		 100
[  98.9]
2,400,005 
2,400,000 
c (　           ) 
2,045,455  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 104.0]
2,114,292 		 100
[  84.2]
2,511,036 
2,510,000 
d (　           ) 
2,856,401  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.8]
2,943,619 		 100
[ 114.1]
2,579,859 
2,580,000 
e (　           ) 
2,984,217  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
2,914,492 		 100
[ 102.0]
2,857,345 
2,860,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.6 交通・接近　  -5.4 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,540,000 円／㎡]  



大阪中央 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

147,988,507 
50,717,592 
97,270,915 
63,825,000 
33,445,915 		 （　0.9456）
31,626,457 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,090,567,483 円　　　　（　  2,240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ10F1B 3,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   487 ㎡     13.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  49.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下駐車場７台、１階店舗、２階～１０階事務所を想定。なお駐車場は容積率不算入を考慮。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
360.00 
70.0 
252.00 
4,000 
1,008,000 		 12.0  12,096,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
360.00 
80.0 
288.00 
3,480 
1,002,240 		 10.0  10,022,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,900.00 
72.9 
2,844.00 

10,028,160 		 102,297,600 
0 
⑨年額支払賃料     10,028,160 円　×　12ヶ月　＝　     120,337,920 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,844.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,056,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       151,394,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,737,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 147,016,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       102,297,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         971,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     147,988,507 円　　　　（　       303,878 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,450,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 27,855,792 円  　　　      154,754,400　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,336,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,775,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      50,717,592 円　（　　　　　　       104,143 円／㎡）　　（経費率　　  34.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 281,000 円／㎡　×　   3,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 63,825,000 円  
（　　　　　       131,057 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 147,988,507 円      
②総費用 50,717,592 円      
③純収益　①－② 97,270,915 円      
④建物等に帰属する純収益 63,825,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,445,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,626,457 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,941 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,090,567,483 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場一丁目１６番
 1200005051325-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
大阪中央 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-31 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　池木　俊博   TEL.
鑑定評価額 1,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場１丁目１６番
｢南船場１－１１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 487  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 中高層の事務所ビル
が多い国道沿いの商
業地域		 南49m国道 水道、ガス、下水 長堀橋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４９ｍ国道 交通

施設		 長堀橋駅東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルが多い商業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持して
いくものと予測する。当面の地価動向については需給逼迫により高値安定基調で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪市内中心部の商業地域一帯である。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である。マ
ーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。土地建物一体の収益物件に関しては引き続き旺盛な
需要が見受けられ、優良物件に需要が集中して物件価格が競り上がっている。開発事業用地に関しては、建築費の高騰
、金利上昇等の懸念材料も見受けられる。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性
が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的
な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に
、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,590,000 円／㎡		 [117.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.4]		 [100.0]
100		 2,420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部の不動産市況はオフィス賃料及び
住宅賃料の上昇を背景に堅調に推移している
。長期金利や海外経済の動向には引き続き留
意が必要である。

堺筋東側で長堀通沿いの事務所ビルが多い商
業地域で、周辺では高層事務所ビルが高値水
準で取引される事例も散見される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１４

-15		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西29.1m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 中央１１６

-10		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 北１１０

-2		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東28m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１１６

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,750,371  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,997,904 		 100
[ 118.4]
2,532,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,530,000 
b (　           ) 
1,618,859  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
1,972,403 		 100
[  75.6]
2,608,999 
2,610,000 
c (　           ) 
1,609,788  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,875,403 		 100
[  80.4]
2,332,591 
2,330,000 
d (　           ) 
1,761,377  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,039,489 		 100
[  79.6]
2,562,172 
2,560,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -13.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,510,000 円／㎡]  



大阪中央 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

148,015,216 
46,678,259 
101,336,957 
67,155,000 
34,181,957 		 （　0.9283）
31,731,111 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,094,176,241 円　　　　（　  2,250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ10F1B 3,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   487 ㎡     13.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  49.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下駐車場７台、１階店舗、２階～１０階事務所（部分貸し）。駐車場の一部は容積不算入を想定。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
360.00 
70.0 
252.00 
3,930 
990,360 		 12.0  11,884,320 
0.0  0 

 2～10		 事務所
360.00 
80.0 
288.00 
3,477 
1,001,376 		 10.0  10,013,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,900.00 
72.9 
2,844.00 

10,002,744 		 102,008,160 
0 
⑨年額支払賃料     10,002,744 円　×　12ヶ月　＝　     120,032,928 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,844.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,056,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  44,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,696,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       151,089,408 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,696,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,739,270 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 147,046,138 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       102,008,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         969,078 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     148,015,216 円　　　　（　       303,933 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,050,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 20,586,459 円  　　　      154,785,408　×　　　　  13.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,336,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,285,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      46,678,259 円　（　　　　　　        95,849 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9283    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   3,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 67,155,000 円  
（　　　　　       137,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 148,015,216 円      
②総費用 46,678,259 円      
③純収益　①－② 101,336,957 円      
④建物等に帰属する純収益 67,155,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,181,957 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,731,111 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       65,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,094,176,241 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場一丁目１６番
 1200005051325-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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