別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪中央 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-25 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　祐一郎   TEL.
鑑定評価額 2,820,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区心斎橋筋１丁目３５番３外
｢心斎橋筋１－４－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 867  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,468)
不整形
1:2		 店舗

Ｓ6F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 北7.8m市道 水道、ガス、下水 心斎橋

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 心斎橋駅東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,468)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 心斎橋エリアの商業地域に位置する。インバウンド効果による旺盛な店舗需要等を背景に、地価は上昇基調で推
移していくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市内中心部において店舗、飲食店等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。主たる需要者は賃貸
事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。大阪市内中心部において、需要者による物件選別は
慎重さを増しているものの、需要者による物件取得意欲は旺盛である。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価
格帯は広範にわたり、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は収益性に着目して意思決定を行うものと思料され、特に収益価格を重視して取引を行うも
のと推察される。また、類似性を有する不動産との比較という観点より、同一需給圏内における類似事例からアプロー
チした比準価格も重視するものと思料される。したがって本件では、実証性を有する比準価格と収益性を反映した収益
価格を関連づけ、周辺公的価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-20              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,850,000 円／㎡		 [119.5]
100		 100
[100.0]		 100
[139.7]		 [ 99.0]
100		 3,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果により国内景気は回復傾向に
あるが、物価上昇やアメリカの通商政策のほ
か、金融資本市場の変動による影響が懸念さ
れる。

取引市場における堅調な需要を背景に周辺の
地価は上昇基調で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　 +27.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１６

-7		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,600)
b 中央１１６

-4		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南49.1m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１１６

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7.8m市道、
東6m、二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,600)
d 中央１１１

-9		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西40.3m府道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,563,522  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.3]
3,164,484 		 100
[  96.6]
3,275,863 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
3,240,000 
b (　           ) 
4,232,602  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,613,536 		 100
[ 143.6]
3,212,769 
3,180,000 
c (　           ) 
2,270,363  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
2,612,138 		 100
[  74.2]
3,520,402 
3,490,000 
d (　           ) 
3,163,184  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
3,222,309 		 100
[  91.1]
3,537,112 
3,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -9.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,400,000 円／㎡]  



大阪中央 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

213,035,380 
73,121,077 
139,914,303 
67,965,000 
71,949,303 		 （　0.9592）
69,013,771 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  2,379,785,207 円　　　　（　  2,740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ6F1B 3,980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   468 ％   867 ㎡     20.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～６階店舗（フロア貸し又は部分貸し，地下は自走式駐車場）を想定。 ⑦有効率　  68.4 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
600.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
600.00 
60.0 
360.00 
11,000 
3,960,000 		 12.0  47,520,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
500.00 
85.0 
425.00 
6,600 
2,805,000 		 12.0  33,660,000 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
570.00 
85.0 
484.50 
4,300 
2,083,350 		 12.0  25,000,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,980.00 
68.4 
2,723.00 

15,098,400 		 181,180,800 
0 
⑨年額支払賃料     15,098,400 円　×　12ヶ月　＝　     181,180,800 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,723.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      29,735,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       210,915,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,520,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    11,121,798 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 211,314,162 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       181,180,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,721,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     213,035,380 円　　　　（　       245,716 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,750,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 37,591,677 円  　　　      222,435,960　×　　　　  16.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,704,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,775,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      73,121,077 円　（　　　　　　        84,338 円／㎡）　　（経費率　　  34.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 276,000 円／㎡　×　   3,980.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0569 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 67,965,000 円  
（　　　　　        78,391 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 213,035,380 円      
②総費用 73,121,077 円      
③純収益　①－② 139,914,303 円      
④建物等に帰属する純収益 67,965,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 71,949,303 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 69,013,771 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       79,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,379,785,207 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区心斎橋筋一丁目３５番３
 1200005044879-0000
2 　大阪市中央区心斎橋筋一丁目３６番
 1200005044882-0000
3 　大阪市中央区心斎橋筋一丁目３７番１
 1200005049148-0000
4 　大阪市中央区心斎橋筋一丁目３７番２
 1200005049149-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪中央 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-25 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　土居　博輝   TEL.
鑑定評価額 2,850,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区心斎橋筋１丁目３５番３外
｢心斎橋筋１－４－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 867  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,468)
不整形
1:2		 店舗

Ｓ6F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 北7.8m市道 水道、ガス、下水 心斎橋

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 心斎橋駅東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,468)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は心斎橋筋商店街背後の商業地域として成熟している。周辺では国内外の観光客で賑わいをみせている。こ
れを受け周辺店舗の需要も増大、投資需要も旺盛で、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,830,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及びその周辺区の比較的繁華性の高い店舗を主体とする商業地域であり、賃貸を目的とした店舗
用地等を求める法人、投資家等が需要の中心である。「心斎橋筋商店街」の背後に位置し、周辺では国内外の観光客で
賑わいをみせ、店舗空室率や客足も大幅に回復傾向にある。投資需要についても都心部は底堅く回復基調にある。取引
当事者や案件の個別性が高く、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、中央区及び隣接区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の
実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で
検証の手段として有用である。したがって、比準価格を標準に収益価格を関連付けて、他の標準地との均衡にも留意の
上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-20              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,850,000 円／㎡		 [119.5]
100		 100
[100.0]		 100
[139.7]		 [ 99.0]
100		 3,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策や建築費等の物価高騰の懸念
材料はあるものの、円安や旺盛な投資需要等
を背景に不動産投資市場は堅調に推移してい
る。

周辺では国内外の観光客で賑わいをみせ、店
舗空室率や客足も大幅に回復傾向にある。投
資需要も堅調で、不動産市況は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　 +27.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-6		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b 中央１１６

-7		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,600)
c 中央１１１

-1		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.1m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,366)
d 中央１１１

-6		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,474)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,095,747  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,269,109 		 100
[  93.8]
3,485,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
3,450,000 
b (　           ) 
2,563,522  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.3]
3,164,484 		 100
[  90.6]
3,492,808 
3,460,000 
c (　           ) 
3,582,683  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,869,298 		 100
[ 111.3]
3,476,458 
3,440,000 
d (　           ) 
2,308,995  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,438,299 		 100
[  72.8]
3,349,312 
3,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -9.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,430,000 円／㎡]  



大阪中央 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

210,217,904 
71,694,826 
138,523,078 
64,419,000 
74,104,078 		 （　0.9592）
71,080,632 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  2,451,056,276 円　　　　（　  2,830,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ6F1B 3,980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   468 ％   867 ㎡     20.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上階は店舗で各階フロア貸し。地下１階は自走式平面駐車場２４台を想定した。 ⑦有効率　  68.4 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
600.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
600.00 
60.0 
360.00 
9,900 
3,564,000 		 12.0  42,768,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
500.00 
85.0 
425.00 
6,500 
2,762,500 		 12.0  33,150,000 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
570.00 
85.0 
484.50 
4,400 
2,131,800 		 12.0  25,581,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,980.00 
68.4 
2,723.00 

14,853,700 		 178,244,400 
0 
⑨年額支払賃料     14,853,700 円　×　12ヶ月　＝　     178,244,400 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,723.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      29,735,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       207,979,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,520,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,974,978 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 208,524,582 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       178,244,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,693,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     210,217,904 円　　　　（　       242,466 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,450,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 37,095,426 円  　　　      219,499,560　×　　　　  16.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,704,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,265,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      71,694,826 円　（　　　　　　        82,693 円／㎡）　　（経費率　　  34.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   3,980.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0569 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,419,000 円  
（　　　　　        74,301 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 210,217,904 円      
②総費用 71,694,826 円      
③純収益　①－② 138,523,078 円      
④建物等に帰属する純収益 64,419,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 74,104,078 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 71,080,632 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       81,985 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,451,056,276 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,830,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区心斎橋筋一丁目３５番３
 1200005044879-0000
2 　大阪市中央区心斎橋筋一丁目３６番
 1200005044882-0000
3 　大阪市中央区心斎橋筋一丁目３７番１
 1200005049148-0000
4 　大阪市中央区心斎橋筋一丁目３７番２
 1200005049149-0000
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備考