別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪中央 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-21 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　猛   TEL.
鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区瓦屋町１丁目７番１外
｢瓦屋町１－７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:2.5		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ7		 中層の店舗、事務所
の多い商業地域
 西23.6m市道 水道、ガス、下水 松屋町

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．６ｍ市道 交通

施設		 松屋町駅南方

210m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中高層の事務所ビル及び店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。市内中心部における店舗
・オフィス需要等の回復により近時の地価は緩やかながらも上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    943,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区を中心に周辺区の最寄駅から徒歩圏内で幹線道路沿いに中高層の事務所ビル及び店舗付共同住宅等
が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は自社ビル使用を目的とする法人及び賃貸経営を目的とする投資家等と思料
される。画地規模によってはマンション開発事業者も考えられる。底堅い需要により近時の地価は緩やかではあるが上
昇傾向であると思料される。建物の用途、画地の規模・形状等で異なるため需要の中心価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内において代替・競争等の関係にある類似の事例を採用していることから市場の特性を反映した
実証的な価格が求められた。一方で収益価格は想定事項も多く、適切な市場賃料の把握並びに適切な還元利回りの把握
がやや困難であることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を
関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-38              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,700,000 円／㎡		 [117.6]
100		 100
[100.0]		 100
[175.6]		 [ 97.0]
100		 1,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    976,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融市場の変動等に留意が必要で
ある。商業地内の不動産市況は底堅いが投資
適格の差により価格の乖離は大きくなる傾向
が認められる。

経済市況の回復及び底堅い需要が認められる
ことから、店舗・事務所・共同住宅等の需要
は総じて安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-9		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 北１１０

-3		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m市道、
中間画地
準工

(70,300)
c 西１０９

-18		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東80m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d 浪速１０８

-3		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西21.8m市道、
東11.1m、
二方路
準工
駐車場整備地区
(80,400)
e 天王寺１０
４
-13		 大阪市天王寺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,151,435  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,119,152 		 100
[  95.8]
1,168,217 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
1,130,000 
b (　           ) 
742,526  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
898,847 		 100
[  77.7]
1,156,817 
1,120,000 
c (　           ) 
979,112  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,046,104 		 100
[  91.8]
1,139,547 
1,110,000 
d (　           ) 
968,962  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
1,090,573 		 100
[  92.6]
1,177,725 
1,140,000 
e (　           ) 
821,130  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
855,617 		 100
[  72.4]
1,181,791 
1,150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,140,000 円／㎡]  



大阪中央 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,541,002 
9,080,036 
31,460,966 
23,520,000 
7,940,966 		 （　0.9405）
7,468,479 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    219,661,147 円　　　　（　    943,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.00 ＲＣ8 1,360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   233 ㎡      9.0 m x   24.2 m  前面道路：市道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、かつ２階以上は事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
77.0 
130.90 
3,500 
458,150 		 10.0  4,581,500 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
170.00 
87.0 
147.90 
2,950 
436,305 		 10.0  4,363,050 
0.0  0 

 6～ 8		 事務所
170.00 
87.0 
147.90 
2,900 
428,910 		 10.0  4,289,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,360.00 
85.8 
1,166.20 

3,490,100 		 34,901,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,490,100 円　×　12ヶ月　＝　      41,881,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,166.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,881,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,675,248 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,205,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,901,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         335,050 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,541,002 円　　　　（　       173,996 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,000,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,256,436 円  　　　       41,881,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,623,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,080,036 円　（　　　　　　        38,970 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,520,000 円  
（　　　　　       100,944 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,541,002 円      
②総費用 9,080,036 円      
③純収益　①－② 31,460,966 円      
④建物等に帰属する純収益 23,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,940,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,468,479 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,054 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    219,661,147 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     943,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区瓦屋町一丁目７番１
 1200005041999-0000
2 　大阪市中央区瓦屋町一丁目７番４
 1200005042001-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪中央 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-21 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.
鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区瓦屋町１丁目７番１外
｢瓦屋町１－７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:2.5		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ7		 中層の店舗、事務所
の多い商業地域
 西23.6m市道 水道、ガス、下水 松屋町

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．６ｍ市道 交通

施設		 松屋町駅南方

210m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 松屋町筋沿いに中層の店舗、事務所の多い商業地域である。足元では住宅系の土地需要が旺盛であり、今後も地
価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    990,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び周辺区の商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は、自社ビル使用を目的とする法人
、賃貸事業収益の獲得を目的とする不動産事業者、マンション開発を目的とするデベロッパー等であり、マンション等
の事業用地の需要は底堅く推移している。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり、需要の中心となる価格
帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する商業地等の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は想定項目が介在する
ものの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求め得た。本件では、主たる需要者の視点に立ち、実際の土地取
引価格に裏付けされた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性にも留意して、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-38              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,700,000 円／㎡		 [117.6]
100		 100
[100.0]		 100
[176.8]		 [ 97.0]
100		 1,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    976,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旺盛な不動産投資需要等を背景に不動産取引
市場は堅調に推移しているが、金融環境や建
築費等の動向には注視が必要である。


市内中心部においては需給がタイトな状況が
続き、立地条件に優れた不動産の投資需要は
旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.7m市道、
西8m、南6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 浪速１０８

-3		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西21.8m市道、
東11.1m、
二方路
準工
駐車場整備地区
(80,400)
c 北１０２

-6		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d 北１１２

-2		 大阪市北区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
657,336  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
669,288 		 100
[  61.0]
1,097,193 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
1,060,000 
b (　           ) 
968,962  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
1,090,573 		 100
[  88.2]
1,236,477 
1,200,000 
c (　           ) 
1,115,181  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,186,553 		 100
[ 101.8]
1,165,573 
1,130,000 
d (　           ) 
1,128,017  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,243,075 		 100
[ 126.1]
985,785 
956,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



大阪中央 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,968,755 
9,106,658 
31,862,097 
23,520,000 
8,342,097 		 （　0.9405）
7,845,742 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    230,757,118 円　　　　（　    990,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.00 ＲＣ8 1,360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   233 ㎡      9.0 m x   24.2 m  前面道路：市道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～８階は事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
77.0 
130.90 
3,500 
458,150 		 10.0  4,581,500 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
170.00 
87.0 
147.90 
3,000 
443,700 		 10.0  4,437,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,360.00 
85.8 
1,166.20 

3,564,050 		 35,640,500 
0 
⑨年額支払賃料      3,564,050 円　×　12ヶ月　＝　      42,768,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,166.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,768,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,138,430 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,630,170 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,640,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         338,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,968,755 円　　　　（　       175,832 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,000,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,283,058 円  　　　       42,768,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,623,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,106,658 円　（　　　　　　        39,084 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,520,000 円  
（　　　　　       100,944 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,968,755 円      
②総費用 9,106,658 円      
③純収益　①－② 31,862,097 円      
④建物等に帰属する純収益 23,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,342,097 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,845,742 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,673 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    230,757,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     990,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区瓦屋町一丁目７番１
 1200005041999-0000
2 　大阪市中央区瓦屋町一丁目７番４
 1200005042001-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考