鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
大阪中央 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-20

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　小林　猛

TEL.

鑑定評価額

3,350,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	3,080,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区西心斎橋２丁目１０番６外｢西心斎橋２－１－２５｣				②地積　(㎡)	728 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,1000)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ7	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	北12.6m市道	水道、ガス、下水	心斎橋 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２．６ｍ市道

交通

施設

心斎橋駅南方

250m

法令

規制

商業
(100,1000)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は通称「アメリカ村」の繁華性の高い商業地域である。需要が回復し、テナントの新規出店意欲が旺盛
であることから、当面の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,740,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,050,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区及び周辺区を中心に物販店、飲食店等を中心とした店舗及び店舗兼事務所ビルが集積する繁華性の
高い商業地域である。主たる需要者は店舗経営を目的とする事業者、または賃貸経営を主とする不動産事業者等が中心
であると思料される。画地規模、利用目的、取引属性等により異なるため中心価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集分析して得たものであり市場の実勢を反映した実証的な
価格である。一方で収益価格は想定事項も多く、適切な市場賃料の把握並びに適切な還元利回りの把握がやや困難であ
ることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、類似
する他の標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,860,000 円／㎡

[114.3]
100

100
[ 99.0]

100
[ 72.1]

[100.0]
100

4,580,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や金融市場の変動等に留意が必要で
ある。商業地内の不動産市況は底堅いが投資
適格の差により価格の乖離は大きくなる傾向
が認められる。

経済市況の回復及び底堅い需要が認められる
ことから、店舗・店舗付事務所等の需要は総
じて安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　 -27.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１１ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.1m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,366)
b	中央１１１ -10	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	中央１１１ -16	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,450)
d	中央１１６ -7	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
e	中央１０１ -6	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,582,683	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,869,298	100 [ 78.9]	4,904,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,900,000
b	(　 ) 2,602,273	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.4]	2,519,892	100 [ 54.3]	4,640,685		4,640,000
c	(　 ) 2,341,546	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,587,408	100 [ 53.5]	4,836,277		4,840,000
d	(　 ) 2,563,522	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.3]	3,164,484	100 [ 67.0]	4,723,110		4,720,000
e	(　 ) 3,095,747	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,269,109	100 [ 69.6]	4,696,996		4,700,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -32.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +8.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 -32.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -28.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -9.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -32.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,740,000 円／㎡]

大阪中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	225,941,457	72,584,313	153,357,144	69,248,000	84,109,144	（　0.9476） 79,701,825	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	2,951,919,444 円　　　　（　 4,050,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	656.02	ＲＣ7	4,203.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	728 ㎡	17.9 m x 41.6 m	前面道路：市道　 12.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階は店舗、５階以上は事務所（部分貸し）の店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

想定建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	594.79	60.0	356.87	13,500	4,817,745	10.0	48,177,450
							0.0	0
2～ 2	店舗	600.09	80.0	480.07	5,850	2,808,410	10.0	28,084,100
							0.0	0
3～ 4	店舗	656.02	80.0	524.82	3,700	1,941,834	10.0	19,418,340
							0.0	0
5～ 7	事務所	565.53	80.0	452.42	3,700	1,673,954	8.0	13,391,632
							0.0	0
～

計		4,203.51	77.2	3,243.84		16,531,685		155,273,126
								0

⑨年額支払賃料	16,531,685 円　×　12ヶ月　＝　 198,380,220 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 3,243.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 35,422,733 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	233,802,953 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,352,118 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	224,450,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	155,273,126 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,490,622 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	225,941,457 円　　　　（　 310,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,400,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	32,732,413 円	233,802,953　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,011,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,880,000 円	1,280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 72,584,313 円　（　　　　　　 99,704 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,280,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 4,203.51 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0541	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,248,000 円（　　　　　 95,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	225,941,457 円
②総費用	72,584,313 円
③純収益　①－②	153,357,144 円
④建物等に帰属する純収益	69,248,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	84,109,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	79,701,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,481 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,951,919,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,050,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪中央 5-20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市中央区西心斎橋二丁目１０番６	1200005034101-0000
2	大阪市中央区西心斎橋二丁目１０番１５	1200005034110-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
大阪中央 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-20

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　野口　健治

TEL.

鑑定評価額

3,350,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	3,080,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区西心斎橋２丁目１０番６外｢西心斎橋２－１－２５｣				②地積　(㎡)	728 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,1000)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ7	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	北12.6m市道	水道、ガス、下水	心斎橋 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２．６ｍ市道

交通

施設

心斎橋駅南方

250m

法令

規制

商業
(100,1000)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、御堂筋裏のアメリカ村で繁華性の高い商業地域。人出は多く、低層店舗などテナントの出店意欲は
旺盛で、店舗賃料の上昇もあり、今後も投資意欲は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区・北区等の中心区にあって人通りが多く繁華性の高い高度商業地域である。主な需要者層は、収
益目的の店舗用地等を求める事業者もしくは法人投資家等である。周辺は若年層をターゲットとした店舗が多く所在し
ている。近時では人出は継続して増加しており、店舗需要も安定しており取引需要は高まっている。なお、市場におけ
る中心価格帯は、需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定
項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者
層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,860,000 円／㎡

[114.3]
100

100
[ 99.0]

100
[ 72.0]

[100.0]
100

4,590,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区では国内外の観光需要等の拡大を受け
、都心部の人出等は大幅に増加しており、各
種事業用地の需要等の高まりが顕著に認めら
れる。

「アメリカ村」は店舗集積に加え新規出店圧
力も多彩で、インバウンド効果もあり、店舗
の商況は強く回復している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.6
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 -26.6
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１６ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南49.1m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	中央１０１ -11	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m府道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１１６ -8	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南79m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d	中央１１４ -2	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、西6m、角地		商業船場建築線 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,232,602	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,613,536	100 [ 98.0]	4,707,690	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,710,000
b	(　 ) 5,045,710	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,247,538	100 [ 113.6]	4,619,312		4,620,000
c	(　 ) 3,241,491	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,533,225	100 [ 76.7]	4,606,551		4,610,000
d	(　 ) 3,392,578	100 [ 100.0]	[ 116.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.3]	4,921,984	100 [ 101.0]	4,873,251		4,870,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.6	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,720,000 円／㎡]

大阪中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	226,271,839	71,075,488	155,196,351	69,789,000	85,407,351	（　0.9476） 80,932,006	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	2,997,481,704 円　　　　（　 4,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	656.02	ＲＣ7	4,203.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	728 ㎡	17.9 m x 41.6 m	前面道路：市道　 12.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　標準的使用及び個別的要因を考慮し、１～４階は店舗、５階以上は事務所（部分貸し）が合理的と判断した。

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	594.79	60.0	356.87	14,000	4,996,180	10.0	49,961,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	600.09	80.0	480.07	5,750	2,760,403	10.0	27,604,030
							0.0	0
3～ 4	店舗	656.02	80.0	524.82	3,700	1,941,834	10.0	19,418,340
							0.0	0
5～ 7	事務所	565.53	80.0	452.42	3,700	1,673,954	8.0	13,391,632
							0.0	0
～

計		4,203.51	77.2	3,243.84		16,662,113		156,577,406
								0

⑨年額支払賃料	16,662,113 円　×　12ヶ月　＝　 199,945,356 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 3,243.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 35,422,733 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	235,368,089 円　　×　　 4.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 10,591,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	224,776,525 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	156,577,406 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,495,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	226,271,839 円　　　　（　 310,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,450,000 円	1,290,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	31,068,588 円	235,368,089　×　　　　 13.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,011,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,965,000 円	1,290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,290,000 円	1,290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,290,000 円	1,290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 71,075,488 円　（　　　　　　 97,631 円／㎡）　　（経費率　　 31.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,290,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 4,203.51 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0541	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,789,000 円（　　　　　 95,864 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	226,271,839 円
②総費用	71,075,488 円
③純収益　①－②	155,196,351 円
④建物等に帰属する純収益	69,789,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,407,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	80,932,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,997,481,704 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,120,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪中央 5-20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市中央区西心斎橋二丁目１０番６	1200005034101-0000
2	大阪市中央区西心斎橋二丁目１０番１５	1200005034110-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考