別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-12 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.
鑑定評価額 1,060,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,870,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区農人橋２丁目８番１
｢農人橋２－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 567  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北74.1m市道 水道、ガス、下水 谷町四丁目

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       565 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７４．１ｍ市道 交通

施設		 谷町四丁目駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、中高層の事務所や店舗ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。地価は、事務所賃料の上
昇、マンション転換（投資）需要の強さ維持等から、今後も当面の間上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね中央区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は、自社ビル、貸家の店舗兼事務所ビ
ルを求める事業者、マンション開発業者やレジ収益案件を求める投資家等。近隣地域は立地面で商業収益性と居住利便
性があり、事務所・店舗賃料の上昇、特に投資選好の高まり維持から上昇が継続。中心価格帯は、需要個別性や相場の
不安定性から把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、事務所・店舗・居宅の賃貸需要があるも、近時、収益案件選別眼が厳しく、賃料収入や投資利回りの変
動リスクがあり、長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこ
で、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに類似の周辺標準地との比較を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（府） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,740,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　海外情勢、金利上昇の懸念は残るも、商業
収益は増加傾向、収益案件への投資選好も引
き続き強い。


　事務所・居宅賃料の上昇と空室率の低下、
投資需要の旺盛度維持から、地価上昇が継続
している。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.6 ％ +7.5 ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北13m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 中央１０１

-4		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１１６

-5		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
d 中央１１６

-9		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,528,014  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,638,031 		 100
[  78.0]
2,100,040 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
1,410,708  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,568,707 		 100
[  79.2]
1,980,691 
1,980,000 
c (　           ) 
1,473,343  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,659,449 		 100
[  90.9]
1,825,576 
1,830,000 
d (　           ) 
1,300,783  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
1,453,002 		 100
[  75.3]
1,929,618 
1,930,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.3 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.2 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.2 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -6.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,960,000 円／㎡]  



大阪中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

153,478,712 
54,674,611 
98,804,101 
72,705,000 
26,099,101 		 （　0.9456）
24,679,310 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    851,010,690 円　　　　（　  1,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 450.00 ＲＣ9F1B 4,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   567 ㎡     14.5 m x   38.9 m  前面道路：市道     　  74.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用及び要因等から、１～９階まで事務所（フロア及び部分貸し）と地下駐車場（９台）も合理的と判断した。　 ⑦有効率　  69.0 ％
の理由		 　想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
450.00 
50.0 
225.00 
3,297 
741,825 		 10.0  7,418,250 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
450.00 
80.0 
360.00 
3,297 
1,186,920 		 10.0  11,869,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,500.00 
69.0 
3,105.00 

10,237,185 		 102,371,850 
0 
⑨年額支払賃料     10,237,185 円　×　12ヶ月　＝　     122,846,220 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   3,105.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      33,906,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,780,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       156,752,820 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,780,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     8,026,641 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 152,506,179 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       102,371,850 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         972,533 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     153,478,712 円　　　　（　       270,686 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,324 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,297 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,550,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 27,932,711 円  　　　      160,532,820　×　　　　  17.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,436,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,135,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,310,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,310,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      54,674,611 円　（　　　　　　        96,428 円／㎡）　　（経費率　　  35.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 277,000 円／㎡　×　   4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 72,705,000 円  
（　　　　　       128,228 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 153,478,712 円      
②総費用 54,674,611 円      
③純収益　①－② 98,804,101 円      
④建物等に帰属する純収益 72,705,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,099,101 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,679,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,526 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    851,010,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区農人橋二丁目８番１
 1200000069110-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-12 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　古谷　廣道   TEL.
鑑定評価額 1,060,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,870,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区農人橋２丁目８番１
｢農人橋２－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 567  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北74.1m市道 水道、ガス、下水 谷町四丁目

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       565 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７４．１ｍ市道 交通

施設		 谷町四丁目駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層層店舗兼事務所ビルのほか、高層共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因は見受けられな
いが、近年分譲・賃貸マンション等の建設も見られ、今後商住の混在度が増すものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区を中心とした店舗・事務所ビルのほか、マンション等も見られる商業地域である。需要者の中心
は、店舗、事務所ビルや賃貸マンション等への投資を目論む不動産事業者等である。従来からの中小規模な店舗・事務
所ビルが多い中、近年では賃貸マンション等の建築が見られる。中心価格帯は画地規模、用途、取引属性等により差異
があり、一定の傾向は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引される傾向にある。比準価格
は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り
等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より市場特性を考慮のうえ、
比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、さらに市場動向を勘案のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（府） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,740,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材、原材料価格等の物価上昇、金利の動向
等に加え、国際情勢の動向による不動産市場
への影響に注視を要する。


特段の変動はないが、都心近接の立地性から
用途の多様性を有し不動産投資需要は依然堅
調である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.6 ％ +7.5 ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１６

-14		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西23.6m市道、
南15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１１６

-10		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 中央１０１

-4		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１１６

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,129,987  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
2,278,396 		 100
[ 116.8]
1,950,682 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,950,000 
b (　           ) 
1,618,859  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
1,972,403 		 100
[  98.2]
2,008,557 
2,010,000 
c (　           ) 
1,410,708  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,568,707 		 100
[  82.7]
1,896,865 
1,900,000 
d (　           ) 
1,714,623  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,747,917 		 100
[  88.3]
1,979,521 
1,980,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -13.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,960,000 円／㎡]  



大阪中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

152,447,783 
52,104,313 
100,343,470 
71,595,000 
28,748,470 		 （　0.9456）
27,184,553 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    937,398,379 円　　　　（　  1,650,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 450.00 ＲＣ9F1B 4,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   567 ㎡     14.5 m x   38.9 m  前面道路：市道     　  74.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高層の事務所ビル（Ｂ１Ｆ駐車場　，１～９Ｆ事務所）　 ⑦有効率　  69.0 ％
の理由		 同種、同規模建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
450.00 
50.0 
225.00 
3,500 
787,500 		 10.0  7,875,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
450.00 
80.0 
360.00 
3,250 
1,170,000 		 10.0  11,700,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,500.00 
69.0 
3,105.00 

10,147,500 		 101,475,000 
0 
⑨年額支払賃料     10,147,500 円　×　12ヶ月　＝　     121,770,000 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   3,105.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      33,906,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,780,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       155,676,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,780,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,972,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 151,483,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       101,475,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         964,013 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     152,447,783 円　　　　（　       268,867 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,450,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 25,672,513 円  　　　      159,456,600　×　　　　  16.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,436,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,965,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      52,104,313 円　（　　　　　　        91,895 円／㎡）　　（経費率　　  34.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 272,000 円／㎡　×　   4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,595,000 円  
（　　　　　       126,270 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 152,447,783 円      
②総費用 52,104,313 円      
③純収益　①－② 100,343,470 円      
④建物等に帰属する純収益 71,595,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,748,470 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,184,553 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,945 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    937,398,379 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,650,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区農人橋二丁目８番１
 1200000069110-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考