別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　石丸　都子   TEL.
鑑定評価額 14,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 7,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区備後町３丁目２８番外
｢備後町３－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
地区計画等
船場建築線

(100,1000)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F2B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 西43.6m国道、北側道 水道、ガス、下水 本町

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４３．６ｍ国道 交通

施設		 本町駅北方

50m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
地区計画等
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面は
ほぼ現状のまま推移するものと思われる。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
船場建築線　　　　　　　　　　　  -6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び周辺区の高度商業地域である。主たる需要者は、自用又は収益物件として事務所建築を前提に
用地取得する法人等である。また、都心型マンション用地の需要等も見込まれる。立地条件に優れた土地需要は堅調で
あり、地価は上昇傾向で推移している。画地条件等により価格にバラつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事例から求
めており市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素を
含み相対的規範性はやや劣る。需要者は市場性や収益性等を指標とするため、本件では市場の実態を反映した比準価格
を重視して収益価格を比較考量し、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-41              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,200,000 円／㎡		 [115.6]
100		 100
[100.4]		 100
[134.5]		 [101.5]
100		 10,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は米国の通商政策による影響がみられる
ものの緩やかに回復している。今後は物価上
昇、海外情勢、金融資本市場の変動等の影響
に留意を要する。

特に大きな変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +34.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１３１

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西43.6m国
道、南7.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
b 中央１１１

-2		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c 中央１１２

-1		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.8m市道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,468)
d 北１０２

-13		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西2.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,726,001  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
16,502,364 		 100
[ 161.0]
10,249,916 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　   -6.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
10,400,000 
b (　           ) 
9,480,038  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.9]
9,001,418 		 100
[  88.0]
10,228,884 
10,400,000 
c (　           ) 
15,079,376  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
15,409,686 		 100
[ 130.3]
11,826,313 
12,000,000 
d (　           ) 
5,785,890  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.3]
6,327,398 		 100
[  61.9]
10,221,968 
10,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +61.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +61.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +2.6 その他　　　   0.0 行政　　　　 -32.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　+119.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -32.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,000,000 円／㎡]  



大阪中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

788,353,040 
251,293,655 
537,059,385 
215,859,000 
321,200,385 		 （　0.9476）
304,369,485 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 11,272,943,889 円　　　　（　  8,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,122.00 ＲＣ10F1B 12,342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
船場建築線		 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   1,327 ㎡     28.5 m x   41.5 m  前面道路：国道     　  43.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１０階事務所（フロア貸）、地下駐車場５８台（機械式）を想定。 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,122.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,122.00 
78.0 
875.16 
7,900 
6,913,764 		 12.0  82,965,168 
0.0  0 

 2～10		 事務所
1,122.00 
83.0 
931.26 
6,000 
5,587,560 		 10.0  55,875,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,342.00 
75.0 
9,256.50 

57,201,804 		 585,845,568 
0 
⑨年額支払賃料     57,201,804 円　×　12ヶ月　＝　     686,421,648 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   9,256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　     101,080,980 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  58 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      27,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       787,502,628 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      27,840,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    32,613,705 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 782,728,923 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       585,845,568 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,624,117 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     788,353,040 円　　　　（　       594,087 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,970,000 円  　　　　  3,990,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 110,071,255 円  　　　      815,342,628　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   87,357,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   33,915,000 円  　　　　  3,990,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,990,000 円  　　　　  3,990,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,990,000 円  　　　　  3,990,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     251,293,655 円　（　　　　　　       189,370 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,990,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 308,000 円／㎡　×　  12,342.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 215,859,000 円  
（　　　　　       162,667 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 788,353,040 円      
②総費用 251,293,655 円      
③純収益　①－② 537,059,385 円      
④建物等に帰属する純収益 215,859,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 321,200,385 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 304,369,485 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      229,367 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,272,943,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区備後町三丁目２８番
 1200000076467-0000
2 　大阪市中央区備後町三丁目２８番４
 1200000076471-0000
3 　大阪市中央区備後町三丁目２９番２
 1200000076472-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野口　健治   TEL.
鑑定評価額 14,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 7,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区備後町３丁目２８番外
｢備後町３－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
船場建築線
地区計画等

(100,1000)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F2B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 西43.6m国道、北側道 水道、ガス、下水 本町

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４３．６ｍ国道 交通

施設		 本町駅北方

50m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
船場建築線
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、路面店舗が展開する高層事務所ビルが建ち並ぶ御堂筋沿いの業務高度商業地域で、空室率は低位で
あり、賃料は上昇傾向にあり、取引需要は堅調に推移している。また、今後も同様に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
船場建築線　　　　　　　　　　　  -6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 10,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,770,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市内のオフィスビル等の建ち並ぶ業務中心の高度商業地域である。主たる需要者層は、長期安定の
収益物件を求める不動産投資法人、大手不動産会社等の機関投資家である。企業活動の活性化などにより、空室率が低
位安定しており事務所賃料水準は継続して上昇基調にある。市場における中心価格帯は、需要者の特性や画地規模等に
より価格水準は異なり中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定
項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者
層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-41              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,200,000 円／㎡		 [115.6]
100		 100
[100.4]		 100
[135.0]		 [101.5]
100		 10,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区では国内外の観光需要等の拡大を受け
、都心部の人出等は大幅に増加しており、各
種事業用地の需要等の高まりが顕著に認めら
れる。

御堂筋沿いの事務所需要は底堅く、賃料水準
も安定している。また、路面店舗も需要が強
まっており、地価は上昇傾向が継続している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１３１

-1		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北50m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
b 北１３１

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西43.6m国
道、南7.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
c 中央１１１

-2		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,004,981  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
14,392,179 		 100
[ 137.2]
10,489,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　   -6.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
10,600,000 
b (　           ) 
13,726,001  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
16,502,364 		 100
[ 150.2]
10,986,927 
11,200,000 
c (　           ) 
9,480,038  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.9]
9,001,418 		 100
[  83.4]
10,793,067 
11,000,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +53.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +2.6 その他　　　   0.0 行政　　　　 -32.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 10,900,000 円／㎡]  



大阪中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

803,625,482 
251,332,077 
552,293,405 
220,728,000 
331,565,405 		 （　0.9476）
314,191,378 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 11,636,717,704 円　　　　（　  8,770,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,122.00 ＲＣ10F1B 12,342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
地区計画等		 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   1,327 ㎡     28.5 m x   41.5 m  前面道路：国道     　  43.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用・個別的要因より、１階店舗、２階以上事務所（屋内駐車場５８台）も合理的と判断。 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,122.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,122.00 
78.0 
875.16 
7,500 
6,563,700 		 10.0  65,637,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
1,122.00 
83.0 
931.26 
6,200 
5,773,812 		 10.0  57,738,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,342.00 
75.0 
9,256.50 

58,528,008 		 585,280,080 
0 
⑨年額支払賃料     58,528,008 円　×　12ヶ月　＝　     702,336,096 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   9,256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　     101,080,980 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  58 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      27,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       803,417,076 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      27,840,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    33,250,283 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 798,006,793 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       585,280,080 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,618,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     803,625,482 円　　　　（　       605,596 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,240,000 円  　　　　  4,080,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 108,894,677 円  　　　      831,257,076　×　　　　  13.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   87,357,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   34,680,000 円  　　　　  4,080,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,080,000 円  　　　　  4,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,080,000 円  　　　　  4,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     251,332,077 円　（　　　　　　       189,399 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,080,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　  12,342.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 220,728,000 円  
（　　　　　       166,336 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 803,625,482 円      
②総費用 251,332,077 円      
③純収益　①－② 552,293,405 円      
④建物等に帰属する純収益 220,728,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 331,565,405 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 314,191,378 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      236,768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,636,717,704 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,770,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区備後町三丁目２８番
 1200000076467-0000
2 　大阪市中央区備後町三丁目２８番４
 1200000076471-0000
3 　大阪市中央区備後町三丁目２９番２
 1200000076472-0000
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備考