令和8年1月16日　提出 大阪中央 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪中央 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.

鑑定評価額 94,400,000 円  １㎡当たりの価格 715,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 510,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７ ｢森ノ宮中央１－２５－５｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 住宅 ＬＳ3 住宅、事務所、営業 所等が混在する住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 森ノ宮 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 森ノ宮駅南方 300m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域である。今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現 状のまま推移するものと予測される。地価は強含みで推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    715,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び周辺区に存する住宅地域である。需要者は中央区及び周辺区の居住者が中心であるが、同一需 給圏外からの転入者も認められる。近隣地域は住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域に存するが、都心へのアク セスが良好で利便性が高いことから当該地域に対する需要は底堅い。土地の価格帯は、対象標準地と同程度の規模で９ ，５００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域である。取引の中心は、居住の快適性や利便性等を重視した自 己使用目的での取引であり、収益目的での取引はほとんど見られないことから、収益還元法は適用しないこととした。 本件では、かかる市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪中央 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    563,000 円／㎡ [107.5] 100 100 [102.0] 100 [ 85.4] [102.0] 100 709,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    655,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旺盛な不動産投資需要等を背景に不動産取引 市場は堅調に推移しているが、金融環境や建 築費等の動向には注視が必要である。 住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域 に存し、地域要因について特段の変動は認め られず、当面は現状のまま推移するものと思 料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％