令和8年1月15日　提出 大阪北 5-29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪北 5-29 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野口　健治   TEL.

鑑定評価額 47,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 13,690,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市北区梅田１丁目２番 ｢梅田１－８－１７｣ ②地積 　(㎡) 2,397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,1000) 防火 （その他） 高度1種最低20m (100,1200) 1:1.5 店舗兼事務所 ＳＲＣ19F5B 高層の店舗、事務所 ビルが集まる中心的 商業地域 北西60m市道、三方路 水道、ガス、下水 大阪近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６０ｍ市道 交通 施設 大阪駅近接 法令 規制 商業 (100,1200) 防火  高度1種最低20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大阪駅前の都心高度商業地域である。企業活動の活性化、うめきたエリアの再開発などを受け、梅田エリア の不動産投資市場はさらに高まるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 総合設計制度による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0 容積率　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 19,900,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　 18,400,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は梅田地区や御堂筋沿い等の中心商業地のほか、東京や名古屋市等の大都市の複合高度商業地域。需要者の 中心は、大手不動産会社のほか、資本力を有する投資法人等である。梅田エリアのオフィス需要は高まっており、周辺 地域の再開発が続いており、良好な立地条件から需要は安定的、賃料水準も堅調に推移し、取引価格水準は引き続き、 上昇傾向で推移している。市場での中心価格帯については、取引が希少であるため詳細の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 梅田地区のほぼ中心に位置する業務高度商業地域に所在し、収益性が価格形成に与える影響は大きく、長期的な収益の 予測に限界はあるものの、同地域においては収益価格の説得力が認められ検証手段としても有効である。一方、比準価 格は高度商業地の複数の事例から求めており、市場性の実勢を反映し、高い説得力を有する。よって、比準価格を重視 し、収益価格を比較考量して、周辺の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　 19,000,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北（府） 5-1               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　 19,300,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区では国内外の需要、人出、国内外観光客 等は継続して増加しており、店舗、オフィス 市況堅調、各種事業用地取引需要は底堅く推 移している。 うめきたエリアをはじめとした梅田地区の再 開発が進む中、不動産投資需要は継続して堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％ +1.6 ％