鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
大阪北 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-27

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　山本　祐一郎

TEL.

鑑定評価額

1,080,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区曽根崎新地２丁目４２番３３外｢曽根崎新地２－３－３｣				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北40m国道、背面道	水道、ガス、下水	西梅田 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

西梅田駅南西方

140m

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

国道２号沿いの店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業施設に位置する。オフィス需要等の回復を背景に、地価は上昇
基調で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,710,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪市内中心部において店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は賃貸事業収益
の獲得を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。大阪市内中心部において、需要者による物件選別は慎重さを
増しているものの、需要者による物件取得意欲は旺盛である。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広
範にわたるため、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産の主たる需要者は収益性に着目して意思決定を行うものと思料され、特に収益価格を重視して取引を行うも
のと推察される。また、類似性を有する不動産との比較という観点より、同一需給圏内における類似事例からアプロー
チした比準価格も重視するものと思料される。したがって本件では、実証性を有する比準価格と収益性を反映した収益
価格を関連づけて、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,830,000 円／㎡

[117.6]
100

100
[100.0]

100
[142.5]

[103.0]
100

4,110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策の効果により国内景気は回復傾向に
あるが、物価上昇やアメリカの通商政策のほ
か、金融資本市場の変動による影響が懸念さ
れる。

取引市場における堅調な需要を背景に周辺の
地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１１ -6	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	西7.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,474)
b	中央１１６ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南49.1m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	北１０２ -11	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北39.7m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	西１１４ -6	大阪市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北西29.1m市道、南3.3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,308,995	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,438,299	100 [ 60.9]	4,003,775	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	4,120,000
b	(　 ) 4,232,602	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,613,536	100 [ 103.7]	4,448,926		4,580,000
c	(　 ) 3,079,820	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,357,004	100 [ 80.0]	4,196,255		4,320,000
d	(　 ) 3,104,251	100 [ 100.0]	[ 121.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.3]	4,253,843	100 [ 94.1]	4,520,556		4,660,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 -11.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,520,000 円／㎡]

大阪北 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	89,287,109	31,734,151	57,552,958	29,755,000	27,797,958	（　0.9476） 26,341,345	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	975,605,370 円　　　　（　 3,710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.20	ＲＣ10	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	263 ㎡	16.8 m x 19.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所（部分貸し又はフロア貸し）を想定。

⑦有効率　 74.8 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	73.0	146.00	4,950	722,700	12.0	8,672,400
							0.0	0
2～10	事務所	200.00	75.0	150.00	3,960	594,000	10.0	5,940,000
							0.0	0
～

～

～

計		2,000.00	74.8	1,496.00		6,068,700		62,132,400
								0

⑨年額支払賃料	6,068,700 円　×　12ヶ月　＝　 72,824,400 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 1,496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 21,721,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,546,320 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 6,677,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	88,709,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	62,132,400 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 577,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	89,287,109 円　　　　（　 339,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,200,000 円	550,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	17,074,151 円	95,386,320　×　　　　 17.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,685,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,675,000 円	550,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	550,000 円	550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	550,000 円	550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,734,151 円　（　　　　　　 120,662 円／㎡）　　（経費率　　 35.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	550,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0541	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,755,000 円（　　　　　 113,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	89,287,109 円
②総費用	31,734,151 円
③純収益　①－②	57,552,958 円
④建物等に帰属する純収益	29,755,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,797,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,341,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 975,605,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,710,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪北 5-27　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３３	1203000015363-0000
2	大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３７	1203000015367-0000
3	大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３９	1203000015369-0000
4	大阪市北区曽根崎新地二丁目４６番１	1203000015388-0000
5	大阪市北区曽根崎新地二丁目４６番３	1203000015389-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
大阪北 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 5-27

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　野々村　卓也

TEL.

鑑定評価額

1,080,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月29日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区曽根崎新地２丁目４２番３３外｢曽根崎新地２－３－３｣				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北40m国道、背面道	水道、ガス、下水	西梅田 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

西梅田駅南西方

140m

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。建築費の上昇が続くなかにおいても、用途を問わず
開発素地需要は旺盛であり、地価は今後も堅調な推移を辿るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,820,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪市内中心区において一定の業務集積度を有する商業地域一帯に及ぶものと判定した。需要者の中心
は、不動産ファンドや不動産会社等が挙げられる。インバウンド増加の影響等により店舗収益が好調であるほか、事務
所賃料も上昇傾向にあること等から、土地需要は旺盛であり、土地価格も当面は堅調な推移が予測される。取引件数が
相対的に少ないことに加え、取引価格は画地規模、取引属性等により差異があり、中心価格帯の傾向は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に存する商業地等の取引事例を採用し適切な補修正を行って求め得た。収益価格は、想定項目
が介在するものの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求め得た。本件では、主たる需要者の視点に立ち、実
際の土地取引価格に裏付けされた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑
定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,830,000 円／㎡

[117.6]
100

100
[100.0]

100
[142.5]

[103.0]
100

4,110,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資家等の動きは引き続き活発であり、総じ
て土地需要は旺盛であるが、金融環境や建築
費等の動向には注視が必要である。

市内中心部においては需給がタイトな状況が
続いており、立地条件に優れた不動産の投資
需要は旺盛であることから、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１６ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南49.1m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	中央１０１ -11	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m府道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	西１１４ -10	大阪市西区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	中央１１６ -8	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南79m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,232,602	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,613,536	100 [ 115.2]	4,004,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	4,120,000
b	(　 ) 5,045,710	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,247,538	100 [ 117.2]	4,477,422		4,610,000
c	(　 ) 2,221,684	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	2,496,532	100 [ 60.9]	4,099,396		4,220,000
d	(　 ) 3,241,491	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,533,225	100 [ 92.8]	3,807,355		3,920,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,220,000 円／㎡]

大阪北 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,328,370	32,866,873	60,461,497	31,810,800	28,650,697	（　0.9476） 27,149,400	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	1,005,533,333 円　　　　（　 3,820,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.20	ＲＣ10	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	263 ㎡	16.8 m x 19.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（各フロア貸し）、屋外に平面駐車場２台を想定。

⑦有効率　 74.8 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	73.0	146.00	5,270	769,420	12.0	9,233,040
							0.0	0
2～10	事務所	200.00	75.0	150.00	4,126	618,900	10.0	6,189,000
							0.0	0
～

～

～

計		2,000.00	74.8	1,496.00		6,339,520		64,934,040
								0

⑨年額支払賃料	6,339,520 円　×　12ヶ月　＝　 76,074,240 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 1,496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 21,721,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,796,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 5,918,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,717,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	64,934,040 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 610,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,328,370 円　　　　（　 354,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,352,000 円	588,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	17,655,873 円	98,636,160　×　　　　 17.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,685,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,998,000 円	588,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	588,000 円	588,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	588,000 円	588,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,866,873 円　（　　　　　　 124,969 円／㎡）　　（経費率　　 35.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	588,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0541	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,810,800 円（　　　　　 120,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,328,370 円
②総費用	32,866,873 円
③純収益　①－②	60,461,497 円
④建物等に帰属する純収益	31,810,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,650,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,149,400 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,005,533,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,820,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪北 5-27　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３３	1203000015363-0000
2	大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３７	1203000015367-0000
3	大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３９	1203000015369-0000
4	大阪市北区曽根崎新地二丁目４６番１	1203000015388-0000
5	大阪市北区曽根崎新地二丁目４６番３	1203000015389-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考