別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
大阪北 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-18 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　直記   TEL.
鑑定評価額 21,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区中之島２丁目１３番乙外
｢中之島２－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,038  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
高度地区1種


(100,1062)

1:2		 事務所

ＳＲＣ15F3B		 超高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北21.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 大江橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.5 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．５ｍ市道 交通

施設		 大江橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 超高層の事務所ビルが建ち並ぶ成熟した商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面は現状の
まま推移するものと予測する。周辺の再開発も相まって、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度による高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区、中央区等の大阪市内中心部の業務用途を中心とする高度商業地域である。主たる需要者は、全国規
模の法人や投資法人等である。近年、事務所ビルの賃貸市場及び事業目的の開発素地の取引需要は堅調であり、地価は
上昇傾向で推移している。画地規模等の個別性により価格にばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格であるが
、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、
収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の
標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,400,000 円／㎡		 [115.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 73.5]		 [107.1]
100		 7,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪市中心部の景気は、緩和的な金融環境と
政府の経済対策、さらにはインバウンド需要
の増大により景気は回復基調で推移している
。

優良企業が集積する商的効用の高いエリアで
あり、オフィス需要も概ね堅調であることか
ら、地価は引き続き上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-13		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西2.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b 中央１０１

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１１４

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.8m市道、
西6m、角地
商業
船場建築線
(100,600)
d 西１１４

-6		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西29.1m市
道、南3.3m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,785,890  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.3]
6,327,398 		 100
[  92.4]
6,847,833 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
7,330,000 
b (　           ) 
5,045,710  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,247,538 		 100
[  76.6]
6,850,572 
7,340,000 
c (　           ) 
3,392,578  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.3]
4,921,984 		 100
[  71.5]
6,883,894 
7,370,000 
d (　           ) 
3,104,251  		 100
[ 100.0]		 [ 121.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.3]
4,253,843 		 100
[  63.7]
6,677,932 
7,150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -19.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -11.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,300,000 円／㎡]  



大阪北 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,652,192,039 
570,424,892 
1,081,767,147 
557,230,000 
524,537,147 		 （　0.9476）
497,051,400 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 18,409,311,111 円　　　　（　  6,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 1,800.00 ＲＣ15F3B 31,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区1種
 100 ％   1,000 ％   1,062 ％   3,038 ㎡     37.0 m x   78.0 m  前面道路：市道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計制度による１５階建の事務所ビルを想定。駐車場附置義務により機械式駐車場９８台を想定。 ⑦有効率　  65.7 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 3		 駐車場外
1,500.00 
 
 
 
 		    
   

 1～15		 事務所
1,800.00 
76.7 
1,380.60 
5,350 
7,386,210 		 10.0  73,862,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
31,500.00 
65.7 
20,709.00 

110,793,150 		 1,107,931,500 
0 
⑨年額支払賃料    110,793,150 円　×　12ヶ月　＝　   1,329,517,800 円 
⑩a共益費（管理費）           1,300 円／㎡　×　  20,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     323,060,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種不動産の一般的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  42,000 円／台　×　  98 台　×　12ヶ月　＋　26,100,000　＝　      75,492,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,652,578,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      75,492,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    86,403,510 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,641,666,690 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,107,931,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,525,349 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,652,192,039 円　　　　（　       543,842 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 51,500,000 円  　　　　 10,300,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 273,035,092 円  　　　    1,728,070,200　×　　　　  15.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  137,739,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   87,550,000 円  　　　　 10,300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    10,300,000 円  　　　　 10,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    10,300,000 円  　　　　 10,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     570,424,892 円　（　　　　　　       187,763 円／㎡）　　（経費率　　  34.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 10,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　  31,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 557,230,000 円  
（　　　　　       183,420 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,652,192,039 円      
②総費用 570,424,892 円      
③純収益　①－② 1,081,767,147 円      
④建物等に帰属する純収益 557,230,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 524,537,147 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 497,051,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      163,611 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,409,311,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区中之島二丁目１３番乙
 1203000044305-0000
2 　大阪市北区中之島二丁目１３番丙
 1203000044307-0000
3 　大阪市北区中之島二丁目１５番２
 1203000044309-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪北 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-18 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　唯   TEL.
鑑定評価額 21,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区中之島２丁目１３番乙外
｢中之島２－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,038  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
高度地区1種


(100,1062)

1:2		 事務所

ＳＲＣ15F3B		 超高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北21.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 大江橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.5 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．５ｍ市道 交通

施設		 大江橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 超高層の事務所ビルが建ち並ぶ成熟した商業地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、地価は上昇傾向で推
移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度による高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及びその周辺区における事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域と判定される。主たる需要者は国内外の
機関投資家、不動産会社等である。梅田エリア・淀屋橋エリアを結ぶ中之島エリアは両者のサブマーケットとしてオフ
ィスニーズが高く、当エリアの用地取得需要は高い。取引される画地の規模は様々であり、市場の中心価格帯の把握が
困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する商業地域の取引事例を採用し適切な補修性を行った。収益価格は、想定項目が介在す
るものの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求められた。本件では不動産市場で形成された取引価格に基づ
く比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、周辺の標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,400,000 円／㎡		 [115.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 73.8]		 [107.1]
100		 7,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部では既存の収益物件を中心に低利
回りでの取引が散見される。今後の長期金利
や海外経済の動向への警戒が必要で不透明な
局面にある。

周辺における再開発計画等の進行により、波
及効果の恩恵を受けている。オフィス立地の
ポテンシャルも高く安定した収益が期待でき
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 -13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１３１

-1		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北50m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
b 中央１０１

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 西１１４

-6		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西29.1m市
道、南3.3m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 北１０２

-11		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北39.7m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,004,981  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
14,392,179 		 100
[ 195.5]
7,361,728 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
7,880,000 
b (　           ) 
5,045,710  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,247,538 		 100
[  73.5]
7,139,507 
7,650,000 
c (　           ) 
3,104,251  		 100
[ 100.0]		 [ 121.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.3]
4,253,843 		 100
[  62.7]
6,784,439 
7,270,000 
d (　           ) 
3,079,820  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,357,004 		 100
[  50.7]
6,621,310 
7,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -11.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,440,000 円／㎡]  



大阪北 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,643,270,040 
553,420,982 
1,089,849,058 
518,819,000 
571,030,058 		 （　0.9476）
541,108,083 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 20,041,040,111 円　　　　（　  6,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 1,800.00 ＳＲＣ15F3B 31,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区1種
 100 ％   1,000 ％   1,062 ％   3,038 ㎡     37.0 m x   78.0 m  前面道路：市道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計制度による１５階建の事務所ビルを想定。駐車場附置義務により自走式及び機械式駐車場を想定。 ⑦有効率　  65.7 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 3		 駐車場外
1,500.00 
 
 
 
 		    
   

 1～15		 事務所
1,800.00 
76.7 
1,380.60 
5,250 
7,248,150 		 10.0  72,481,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
31,500.00 
65.7 
20,709.00 

108,722,250 		 1,087,222,500 
0 
⑨年額支払賃料    108,722,250 円　×　12ヶ月　＝　   1,304,667,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,300 円／㎡　×　  20,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     323,060,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  98 台　×　12ヶ月　＋　26,100,000　＝　      73,140,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,627,727,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      73,140,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    68,034,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,632,832,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,087,222,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,437,336 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,643,270,040 円　　　　（　       540,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 47,950,000 円  　　　　  9,590,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 267,036,182 円  　　　    1,700,867,400　×　　　　  15.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  137,739,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   81,515,000 円  　　　　  9,590,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     9,590,000 円  　　　　  9,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,590,000 円  　　　　  9,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     553,420,982 円　（　　　　　　       182,166 円／㎡）　　（経費率　　  33.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,590,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　  31,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 518,819,000 円  
（　　　　　       170,776 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,643,270,040 円      
②総費用 553,420,982 円      
③純収益　①－② 1,089,849,058 円      
④建物等に帰属する純収益 518,819,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 571,030,058 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 541,108,083 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      178,113 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,041,040,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区中之島二丁目１３番乙
 1203000044305-0000
2 　大阪市北区中之島二丁目１３番丙
 1203000044307-0000
3 　大阪市北区中之島二丁目１５番２
 1203000044309-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考