鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
大阪北 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 -1

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　森　玲子

TEL.

鑑定評価額

68,000,000 円

１㎡当たりの価格

515,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区天満１丁目２２番｢天満１－１１－１４｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,400) 準防（その他）特別用途地区 (90,360)
	1:3	住宅兼車庫Ｗ3	一般住宅、事業所等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	天満橋 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

天満橋駅北東方

650m

法令

規制

２住居
(90,360)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、事業所等が混在する住宅地域で、底堅い不動産投資意欲を背景に、土地需要は安定的に推移している
。地域要因に大きな変動はなく、今後も当面は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 483,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区、周辺区等の住商混在地域である。主たる需要者は居住用住宅を取得する個人であるが、共同住宅
の建築が可能な比較的規模の大きい画地については、需要者として、賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等
が挙げられる。交通利便性が比較的良好な地域であることから、土地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移してい
る。需要の中心となる価格帯は、約１３０㎡の土地で６，６００万円～６，８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象不動産の流通性の観点から求めた価格で、同一需給圏内の類似地域等の取引事例を採用して比準した
価格を比較考量して求めた。収益価格は、対象不動産上に共同住宅を建築し賃貸することを想定して求めた価格で、賃
貸経営の投資採算性を示している。対象不動産は住宅用地であり、需要者、市場の動向等を考慮した結果、市場の実態
を反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪北 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 418,000 円／㎡

[110.0]
100

100
[107.1]

100
[ 84.2]

[100.0]
100

510,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内の景気は、個人消費、設備投資等に持ち
直しの動きがみられ、緩やかに回復している
。ただし、今後も物価変動等の影響に注意が
必要である。

土地需要は安定的に推移しており、地価は上
昇傾向にある。なお、地域要因に大きな変動
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -1.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -1	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
b	北１１２ -10	大阪市北区		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		準工駐車場整備地区 (70,300)
c	福島１１０ -11	大阪市福島区		貸家建付地	（　）	長方形	北4.6m市道、中間画地		２住居 (90,276)
d	福島１１０ -7	大阪市福島区		更地	（　）	不整形	東5.4m市道、中間画地		２住居 (90,300)
e	天王寺１０３ -19	大阪市天王寺区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北4m、二方路		２住居 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 503,863	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	537,118	100 [ 98.5]	545,297	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	545,000
b	(　 ) 524,862	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	568,189	100 [ 103.6]	548,445		548,000
c	(　 ) 410,279	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	420,841	100 [ 88.4]	476,064		476,000
d	(　 ) 449,792	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	496,665	100 [ 100.0]	496,665		497,000
e	(　 ) 412,269	100 [ 75.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	536,081	100 [ 100.8]	531,826		532,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

大阪北 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,005,717	1,771,263	7,234,454	5,172,660	2,061,794	（　0.9579） 1,974,992	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	63,709,419 円　　　　（　 483,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ4	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防特別用途地区	90 ％	400 ％	360 ％	132 ㎡	6.4 m x 20.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積４０～６０㎡程度）の住宅を想定。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	70.0	63.00	2,511	158,193	1.0	158,193
							1.0	158,193
2～ 4	住宅	90.00	85.0	76.50	2,692	205,938	1.0	205,938
							1.0	205,938
～

～

～

計		360.00	81.3	292.50		776,007		776,007
								776,007

⑨年額支払賃料	776,007 円　×　12ヶ月　＝　 9,312,084 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,312,084 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 465,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,846,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	776,007 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,372 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 776,007 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 151,865 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,005,717 円　　　　（　 68,225 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,800 円	92,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	279,363 円	9,312,084　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 787,900 円	92,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,771,263 円　（　　　　　　 13,419 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9579

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,700,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0558	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0440 ×　 45 ％　＋　0.0582 × 40 ％　＋ 0.0846 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,172,660 円（　　　　　 39,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,005,717 円
②総費用	1,771,263 円
③純収益　①－②	7,234,454 円
④建物等に帰属する純収益	5,172,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,061,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,974,992 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,709,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 483,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪北 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市北区天満一丁目２２番	1203000029632-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
大阪北 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪北 -1

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　森田　真也

TEL.

鑑定評価額

68,400,000 円

１㎡当たりの価格

518,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市北区天満１丁目２２番｢天満１－１１－１４｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (80,400) 準防（その他）特別用途地区 (90,360)
	1:3	住宅兼車庫Ｗ3	一般住宅、事業所等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	天満橋 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　６ｍ
市道

交通

施設

天満橋駅北東方

650m

法令

規制

２住居
(90,360)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は現状
を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 546,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 456,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区及びその周辺区の戸建住宅、事業所等が混在する住宅地域である。需要者の中心は、自己居住を目
的とする個人であり、共同住宅適地については不動産会社等の参入も見られる。大阪市の中心商業地に近く、交通利便
性が高いことから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。市場での中心価格帯は約１３０㎡前後の土地で６，
８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び
精度が高い。収益価格は、地価に対する賃料の遅行性、将来予測の困難性等により低位となった。近隣地域は利便性、
快適性が重視される住宅地域であり、比準価格の説得力がより高いと判断して、比準価格を標準とし、収益価格を関連
付け、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえて、鑑定評価額を前記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪北 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 418,000 円／㎡

[110.0]
100

100
[107.1]

100
[ 82.8]

[100.0]
100

519,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米国の通商政策で企業収益に影響が見られる
が、雇用情勢の改善、個人消費、設備投資の
持ち直しで景気は緩やかな回復傾向にある。

地域要因、市場特性に変動は認められない。
住宅用地需要は堅調で、地価は緩やかな上昇
傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪北 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０６ -1	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	北１０２ -5	大阪市北区		更地	（　）	ほぼ台形	南東2.7m私道、中間画地		２住居 (90,240)
c	北１０２ -1	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
d	北１１２ -11	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,336)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 610,687	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 101.0]	639,191	100 [ 131.4]	486,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	486,000
b	(　 ) 501,062	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	528,648	100 [ 88.3]	598,695		599,000
c	(　 ) 503,863	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	537,118	100 [ 97.0]	553,730		554,000
d	(　 ) 875,789	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	889,527	100 [ 163.2]	545,053		545,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 546,000 円／㎡]

大阪北 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,619,472	1,705,681	6,913,791	4,966,200	1,947,591	（　0.9579） 1,865,597	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	60,180,548 円　　　　（　 456,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪北 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ4	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防特別用途地区	90 ％	400 ％	360 ％	132 ㎡	6.4 m x 20.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積４０㎡～６０㎡程度）を想定

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	90.00	70.0	63.00	2,500	157,500	1.0	157,500
							1.0	157,500
2～ 4	住宅	90.00	85.0	76.50	2,550	195,075	1.0	195,075
							1.0	195,075
～

～

～

計		360.00	81.3	292.50		742,725		742,725
								742,725

⑨年額支払賃料	742,725 円　×　12ヶ月　＝　 8,912,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,912,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 445,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,467,065 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	742,725 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 742,725 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 145,351 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,619,472 円　　　　（　 65,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪北 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	356,000 円	89,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	267,381 円	8,912,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 756,500 円	89,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,705,681 円　（　　　　　　 12,922 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9579

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0558	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0440 ×　 45 ％　＋　0.0582 × 40 ％　＋ 0.0846 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,966,200 円（　　　　　 37,623 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,619,472 円
②総費用	1,705,681 円
③純収益　①－②	6,913,791 円
④建物等に帰属する純収益	4,966,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,947,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,865,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,133 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,180,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 456,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪北 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市北区天満一丁目２２番	1203000029632-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考