別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
大阪平野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪平野 5-3 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　敬一   TEL.
鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 357,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市平野区背戸口５丁目６番１４
｢背戸口５－６－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 410  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 事務所

ＲＣ5F1B		 事務所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 南25m府道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
平野
100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ府道 交通

施設		 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
平野駅西方
100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼共同住宅や事務所ビル、低層店舗等が見られる路線商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因
はなく、当分の間は現状維持と予測される。地価水準は当面強含み傾向で推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね大阪市内南部周辺の商業地域一帯である。典型的な市場参加者は、収益物件の開発等を目的とする
不動産業者等が想定される。市場においては、マンション需要の競合もあり、不動産業者等の参入、開発意欲は高く、
地価水準は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、立地条件、規模等により異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域では、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に求められた。本件では、比準価格
は規範性の高い取引事例により算出されており、高い説得力が認められる。他方、収益価格は収益性を重視した価格で
あるが、対象標準地は多様な需要が想定されるため、想定の要素が強い面は否めない。従って、比準価格を重視し、収
益価格は関連づけて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用環境の改善等により、景気は穏やかに回
復している。ただし、欧米の高金利政策等、
海外景気の下振れリスクが、将来的な不安材
料となっている。

中高層店舗付共同住宅や事務所ビル等が建ち
並ぶ路線商業地域。特段の地域要因の変動は
見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪平野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１８

-22		 大阪市平野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.8m国道、
中間画地
準住居
地区計画等
(90,300)
b ２１２

-29		 大阪市平野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東11m国道、
北8m、角地
準工

(80,200)
c ２１８

-10		 大阪市平野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.5m府道、
東3.4m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
d ２０２

-8		 大阪市生野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.3m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
e ２０７

-28		 大阪市東住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
351,902  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
354,717 		 100
[  94.4]
375,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
376,000 
b (　           ) 
329,653  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
322,746 		 100
[  89.3]
361,418 
361,000 
c (　           ) 
294,994  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
289,266 		 100
[  84.6]
341,922 
342,000 
d (　           ) 
260,165  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
270,572 		 100
[  71.5]
378,422 
378,000 
e (　           ) 
352,894  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
377,039 		 100
[ 100.6]
374,790 
375,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    375,000 円／㎡]  



大阪平野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適切に把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,951,637 
5,661,517 
24,290,120 
19,611,500 
4,678,620 		 （　0.9519）
4,453,578 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    103,571,581 円　　　　（　    253,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪平野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 310.00 Ｓ4F1B 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   410 ㎡     14.5 m x   28.0 m  前面道路：府道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の店舗はフロア貸、２～４階の住宅はファミリータイプ（平均専有面積約５２㎡）、地下１階は自走式駐車場を想定する。 ⑦有効率　  70.3 ％
の理由		 類似建設事例の標準的な有効率と判断する。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
75.0 
232.50 
3,100 
720,750 		 6.0  4,324,500 
3.0  2,162,250 

 2～ 4		 住宅
285.00 
92.0 
262.20 
2,143 
561,895 		 1.0  561,895 
2.0  1,123,790 
地下
 1～ 1		 駐車場
285.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
70.3 
1,019.10 

2,406,435 		 6,010,185 
5,533,620 
⑨年額支払賃料      2,406,435 円　×　12ヶ月　＝　      28,877,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,019.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,877,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,443,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,113,359 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,010,185 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,097 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,533,620 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         781,181 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,951,637 円　　　　（　        73,053 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪平野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,220,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 916,717 円  　　　       30,557,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      322,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,592,500 円  　　　　    305,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,661,517 円　（　　　　　　        13,809 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 305,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,611,500 円  
（　　　　　        47,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,951,637 円      
②総費用 5,661,517 円      
③純収益　①－② 24,290,120 円      
④建物等に帰属する純収益 19,611,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,678,620 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,453,578 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,571,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     253,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪平野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市平野区背戸口五丁目６番１４
 1207000137885-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪平野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪平野 5-3 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　麻貴子   TEL.
鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 357,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市平野区背戸口５丁目６番１４
｢背戸口５－６－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 410  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 事務所

ＲＣ5F1B		 事務所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 南25m府道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
平野
100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ府道 交通

施設		 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
平野駅西方
100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、地域内に大きな変動要因はなく、今後
も現状を維持するものと予測する。堅調な需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    364,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、平野区を中心に大阪市南部に存する路線商業地域である。主たる需要者は、各種事業を営む法人
のほか、駅接近性に優れるため共同住宅を手がける不動産業者も想定される。当該地域は、区内で選好性の高いＯｓａ
ｋａＭｅｔｒｏ平野駅に近い幹線沿いに立地するため、堅調な需要が認められる。個別性が強く、規模や利用目的等に
より取引価格にはばらつきが見られ、需要の中心となる価格水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域では投資目的の取引は相対的に少ないため、想定要素が多いことに加え明確な賃料水準の把握は難しく、収益価
格の規範性はやや弱い。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する類似の商業地事例を採用し、説得力を有す
る価格が求められた。従って、市場動向に着目して価格を求めた比準価格を中心に、路線商業地であることを考慮して
収益価格を関連づけ、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や米国の通商政策等が懸念されるが
、景気は緩やかに回復している。これを受け
て、平野区商業地の地価は上昇傾向で推移し
ている。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪平野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１８

-22		 大阪市平野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.8m国道、
中間画地
準住居
地区計画等
(90,300)
b ２１２

-29		 大阪市平野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東11m国道、
北8m、角地
準工

(80,200)
c ２０５

-36		 大阪市西成区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東27m国道、
南3m、角地
商業

(100,400)
d ２１７

-5		 大阪市住之江区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
351,902  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
354,717 		 100
[  97.1]
365,311 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
365,000 
b (　           ) 
329,653  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
322,746 		 100
[  89.1]
362,229 
362,000 
c (　           ) 
380,868  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
388,485 		 100
[ 105.0]
369,986 
370,000 
d (　           ) 
327,050  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
350,598 		 100
[  97.8]
358,485 
358,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    364,000 円／㎡]  



大阪平野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,780,669 
5,403,887 
22,376,782 
17,499,300 
4,877,482 		 （　0.9499）
4,633,120 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    107,746,977 円　　　　（　    263,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪平野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 310.00 Ｓ4F1B 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   410 ㎡     14.5 m x   28.0 m  前面道路：府道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２～４階は住宅（平均専有面積約５２㎡のファミリータイプ）、地下は自走式駐車場を想定。 ⑦有効率　  70.3 ％
の理由		 この種の建物としては概ね標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
75.0 
232.50 
2,940 
683,550 		 6.0  4,101,300 
3.0  2,050,650 

 2～ 4		 住宅
285.00 
92.0 
262.20 
1,955 
512,601 		 1.0  512,601 
2.0  1,025,202 
地下
 1～ 1		 駐車場
285.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
70.3 
1,019.10 

2,221,353 		 5,639,103 
5,126,256 
⑨年額支払賃料      2,221,353 円　×　12ヶ月　＝　      26,656,236 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,019.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,656,236 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,332,812 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,003,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,639,103 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,571 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,126,256 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         723,674 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,780,669 円　　　　（　        67,758 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪平野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,365,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 850,087 円  　　　       28,336,236　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      322,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,320,500 円  　　　　    273,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,403,887 円　（　　　　　　        13,180 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 273,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,499,300 円  
（　　　　　        42,681 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,780,669 円      
②総費用 5,403,887 円      
③純収益　①－② 22,376,782 円      
④建物等に帰属する純収益 17,499,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,877,482 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,633,120 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,300 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,746,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     263,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪平野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市平野区背戸口五丁目６番１４
 1207000137885-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考