令和8年1月16日　提出 大阪鶴見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪鶴見 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　賢一   TEL.

鑑定評価額 406,000,000 円  １㎡当たりの価格 259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市鶴見区今津中４丁目２番８外 ｢今津中４－２－１９｣ ②地積 　(㎡) 1,566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） 特別用途地区 (100,257) 1:1.2 共同住宅 ＳＲＣ8 大規模マンション、 事業所等が混在する 住宅地域 南15m市道、三方路 水道、ガス、下水 徳庵 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 徳庵駅西方 400m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 広幅員道路沿いに共同住宅、事業所等が見られる住宅地域であり、特段の地域変動要因が無いため、当面は現状 を維持しつつ推移すると予測される。需給はタイトであり、地価は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              236,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区等におけるマンション適地全般と判定される。需要者は、分譲マンション等の開発を 企図する不動産開発業者等が中心になると考えられる。市場の需給動向については、エンドユーザーの堅調な需要及び 金融環境を反映し、強含みで推移していると把握される。なお、規模や利用目的等により市場での価格帯は様々である が、１種（容積率１００％）当たり３０万円～４０万円／坪程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から得られた価格であり、不動産市場の実態を反映した価格 として規範性は高いと言える。一方、開発法による価格は、想定項目が多く介在するため精度は劣るものの、需要者と なるマンション開発業者の投資採算性を反映した理論的な性格を有する試算価格である。以上より、比準価格を標準と して、開発法による価格を比較考量し、類似地域の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東淀川 -13             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [108.5] 100 100 [103.0] 100 [ 86.6] [100.9] 100 259,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    239,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかに回復する中で、物価上昇や円 安、金利動向、外交等の影響が懸念されるが 、不動産市場は現状では概ね堅調に推移して いる。 共同住宅、事業所等が見られる住宅地域であ る。需給は比較的タイトな状況が続いており 、地価の上昇傾向が強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.4 ％  ％