別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
大阪淀川 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪淀川 5-8 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　柳　貴之   TEL.
鑑定評価額 14,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市淀川区宮原３丁目５番７外
｢宮原３－５－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 4,507  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,673)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ14F2B		 中高層事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域
 北30m市道、三方路 水道、ガス、下水 新大阪

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 総合設計が可能な敷地規模を
活かした高層建築物が多い地
域。		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 新大阪駅北西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,673)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新大阪駅徒歩圏の中高層事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域であり、オフィス需要の強さのほか、ホテル、マン
ション需要も強い等より、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 総合設計による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、淀川区の新大阪駅周辺、大阪市中心区及びその周辺の高度商業地域等が中心である。主な需要者は、資
金力のある事業会社、不動産投資法人等である。新大阪周辺エリアは、オフィスの賃貸需要も強く、空室率の低下も顕
著であることのほか、都心への接近性に優れることから、ホテル、マンション等の需要も根強いなど多様な用途の需要
が認められる。規模や立地条件により、地価に開差が見られ、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似の商業地域内の取引事例から試算された市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、土地の
収益性を反映した理論的な価格で検証手段として有用性が認められる。対象標準地は、高度商業地域に存しており、想
定される需要者の意思決定においては、市場性のほか収益性をも重視する傾向が見られる。よって、本件においては比
準価格及び収益価格を関連付けて、周辺の地価動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　淀川（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,900,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にある。淀川区の不
動産需給も堅調に推移しており、地価は全般
的に上昇している。


新大阪駅徒歩圏の高度商業地域であり、オフ
ィス需要の強さのほか、需要される用途に多
様性もあり、地価は上昇傾向にて推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.7 ％ +6.9 ％
３　試算価格算定内訳 大阪淀川 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１３

-210		 大阪市淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
東4m、南3m、
三方路
商業

(100,360)
b ３１２

-38		 大阪市淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13.5m市道、
南15.5m、
角地
商業

(100,800)
c ３０２

-201		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 北１１２

-14		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東27m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(94,370)
e 北１０２

-11		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北39.7m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,225,764  		 100
[ 100.0]		 [ 117.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.4]
1,528,310 		 100
[  61.3]
2,493,165 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
2,700,000 
b (　           ) 
2,910,005  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
3,141,174 		 100
[  88.6]
3,545,343 
3,840,000 
c (　           ) 
1,453,249  		 100
[ 100.0]		 [ 116.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,690,129 		 100
[  63.2]
2,674,255 
2,890,000 
d (　           ) 
1,853,153  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
2,148,869 		 100
[  71.5]
3,005,411 
3,250,000 
e (　           ) 
3,079,820  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,357,004 		 100
[ 104.7]
3,206,308 
3,470,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,250,000 円／㎡]  



大阪淀川 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,636,281,988 
527,348,758 
1,108,933,230 
682,440,000 
426,493,230 		 （　0.9462）
403,547,894 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　 12,610,871,688 円　　　　（　  2,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪淀川 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,057.20 ＲＣ15F1B 34,111.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   673 ％   4,507 ㎡     62.2 m x   73.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計制度による店舗・事務所ビル。地下は平面式、機械式の駐車場計８２台。容積対象面積：約３０，３２５㎡ ⑦有効率　  67.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
3,349.32 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗等
1,917.68 
58.2 
1,115.19 
6,040 
6,735,748 		 10.0  67,357,480 
2.0  13,471,496 

 2～15		 事務所
2,047.80 
76.8 
1,571.80 
5,125 
8,055,475 		 10.0  80,554,750 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
175.48 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
34,111.68 
67.8 
23,120.39 

119,512,398 		 1,195,123,980 
13,471,496 
⑨年額支払賃料    119,512,398 円　×　12ヶ月　＝　   1,434,148,776 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  23,120.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　     249,700,212 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地区及び市内中心部の賃貸事例等を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  82 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      24,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,683,848,988 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      24,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    85,422,449 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,623,026,539 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,195,123,980 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      11,353,678 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,471,496 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,901,771 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,636,281,988 円　　　　（　       363,053 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪淀川 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 60,500,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 239,182,858 円  　　　    1,708,448,988　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  100,615,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  102,850,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    12,100,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    12,100,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     527,348,758 円　（　　　　　　       117,007 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 339,000 円／㎡　×　  34,111.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 682,440,000 円  
（　　　　　       151,418 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,636,281,988 円      
②総費用 527,348,758 円      
③純収益　①－② 1,108,933,230 円      
④建物等に帰属する純収益 682,440,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 426,493,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 403,547,894 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       89,538 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,610,871,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪淀川 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市淀川区宮原三丁目５番７
 1203000153843-0000
2 　大阪市淀川区宮原三丁目５番８
 1203000153844-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
大阪淀川 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪淀川 5-8 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　原口　友良   TEL.
鑑定評価額 14,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市淀川区宮原３丁目５番７外
｢宮原３－５－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 4,507  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,673)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ14F2B		 中高層事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域
 北30m市道、三方路 水道、ガス、下水 新大阪

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 総合設計制度を利用した大規
模オフィスビルが多い。		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 新大阪駅北西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,673)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大阪の主要ターミナル駅の新大阪駅に近い業務高度商業地域で、将来的にもポテンシャルが高いため、新大阪駅
周辺の投資意欲も高く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 総合設計による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,830,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、淀川区の新大阪駅周辺の高度商業地域等である。需要者は、不動産投資法人、営業所等が中心で、交通
利便性が高い大阪のオフィス街の一つである。人手不足、物価高、海外経済減速に加え、金利も上昇局面にあるなど、
日本経済の先行きは不透明であるが、新大阪駅周辺の投資意欲は高く、将来的にもポテンシャルが高い地域でもあり、
地価は上昇している。規模、利用形態等により価格にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大阪を代表する業務高度商業地域で、オフィス市況が堅調であることもあり。収益性を重視すべきであるが、想定要素
も多い。一方、比準価格は、類似性が高い取引事例はないものの、地域の特性を類似する事例を基にして求めたもので
、市場の実態を反映した価格と言える。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　淀川（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,900,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人手不足、物価高等に加え、金利も上昇局面
にあるなど、日本経済の先行きは不透明であ
るが、大阪市淀川区は駅周辺の開発等で活性
化が期待される。

新大阪駅周辺の投資意欲は高く、地域内のオ
フィス需要も堅調であり、地価は上昇傾向で
推移している。


オフィスビル用地として十分な規模を有し、
三方路及び容積率の割増しによる効用を発揮
しているが、これらによる効用増に変化はな
い。		 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.7 ％ +6.9 ％
３　試算価格算定内訳 大阪淀川 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１２

-38		 大阪市淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13.5m市道、
南15.5m、
角地
商業

(100,800)
b ３０２

-201		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c １０１８

-31014		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
d 北１０２

-11		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北39.7m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,910,005  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
3,141,174 		 100
[  86.8]
3,618,864 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
3,920,000 
b (　           ) 
1,453,249  		 100
[ 100.0]		 [ 116.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,690,129 		 100
[  59.0]
2,864,625 
3,100,000 
c (　           ) 
1,640,087  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,812,296 		 100
[  60.6]
2,990,587 
3,240,000 
d (　           ) 
3,079,820  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,357,004 		 100
[ 104.7]
3,206,308 
3,470,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,270,000 円／㎡]  



大阪淀川 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,800,730,401 
591,725,476 
1,209,004,925 
778,320,000 
430,684,925 		 （　0.9462）
407,514,076 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　 12,734,814,875 円　　　　（　  2,830,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪淀川 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,057.20 ＲＣ15F1B 34,111.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   673 ％   4,507 ㎡     62.2 m x   73.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計制度による店舗・事務所ビル。地下は平面式、機械式の駐車場計８２台。（容積対象面積：約３０，３２５㎡） ⑦有効率　  67.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
3,349.32 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,917.68 
58.2 
1,115.19 
7,000 
7,806,330 		 10.0  78,063,300 
4.0  31,225,320 

 2～15		 事務所
2,047.80 
76.8 
1,571.80 
5,500 
8,644,900 		 5.0  43,224,500 
2.0  17,289,800 
塔屋
  ～  		 機械室
175.48 
 
 
 
 		    
   

  ～  		 　
 
 
 
 
 		    
   

計
34,111.68 
67.8 
23,120.39 

128,834,930 		 683,206,300 
273,282,520 
⑨年額支払賃料    128,834,930 円　×　12ヶ月　＝　   1,546,019,160 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　  23,120.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　     277,444,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸状況調査により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  82 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      24,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,823,463,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      24,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    92,403,192 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,755,660,648 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       683,206,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,490,460 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      273,282,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　      38,579,293 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,800,730,401 円　　　　（　       399,541 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪淀川 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,000,000 円  　　　　 13,800,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 277,209,576 円  　　　    1,848,063,840　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  100,615,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  117,300,000 円  　　　　 13,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    13,800,000 円  　　　　 13,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    13,800,000 円  　　　　 13,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     591,725,476 円　（　　　　　　       131,290 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 385,000 円／㎡　×　  34,111.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 778,320,000 円  
（　　　　　       172,691 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,800,730,401 円      
②総費用 591,725,476 円      
③純収益　①－② 1,209,004,925 円      
④建物等に帰属する純収益 778,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 430,684,925 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 407,514,076 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       90,418 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,734,814,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,830,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪淀川 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市淀川区宮原三丁目５番７
 1203000153843-0000
2 　大阪市淀川区宮原三丁目５番８
 1203000153844-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考