令和8年1月15日　提出 大阪淀川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪淀川 -7 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　博   TEL.

鑑定評価額 29,800,000 円  １㎡当たりの価格 295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市淀川区塚本６丁目２０番２２ ｢塚本６－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が多い住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 塚本 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 塚本駅北方 650m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が多い駅徒歩圏の住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現 状での推移を予測する。利便性が比較的良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は淀川区及びその周辺区の各鉄道駅から概ね徒歩圏の比較的利便性に優れた住宅地域と把握される。主な需 要者は同一需給圏内に地縁を有する個人のほか、周辺市区からの転居者も含まれる。大阪都心部へのアクセスに優れ、 最寄り駅から徒歩圏の生活利便性に優れたエリアにあることから、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価 格帯は、１００㎡未満の小規模物件の新築戸建住宅であれば４千万円前後～４千万円台後半程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は一般住宅、アパート等が多い住宅地域に存する。周辺に賃貸マンションも見受けられるが、標準地の画地規模 であれば、自己利用の戸建住宅としての利用が支配的であり、経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実的ではないこ とから、収益価格は試算しなかった。当該地域における住宅地の取引は、主に自己利用目的の取引が中心であり、市場 性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪淀川 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    290,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [101.0] 100 294,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    273,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や金利の上昇等、景況に不透明感も見 られるが、淀川区の人口・世帯数は微増傾向 が続き、区内の住宅需給は比較的安定的に推 移している。 一般住宅、アパートが混在する地域で、地域 要因に特段の変動は見られない。駅徒歩圏の 街区が整然とした地域で、地価は上昇傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％