令和8年1月15日　提出 大阪東住吉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東住吉 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　横井　敬史   TEL.

鑑定評価額 34,900,000 円  １㎡当たりの価格 336,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東住吉区山坂２丁目１１番６ ｢山坂２－２０－１２｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の他、マン ションも混在する住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南田辺 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南田辺駅南方 260m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅にマンションも混在する既成住宅地域として熟成しており、現況維持の推移を予測する。区内では選好 性の高い住宅地であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    336,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内南部において、ＪＲ阪和線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線、谷町線沿線の東住吉区を中心とした 住宅地域一帯で、需要者は、東住吉区の地縁者を中心として、同一需給圏内の居住者が大半を占めている。区内では阿 倍野区に隣接するエリアの住宅地として選好性は高く、底堅い実需に支えられ、地価は強含み傾向で推移している。取 引の中心的価格帯は、新築戸建で総額４，５００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほか、マンションも混在する住宅地域である。取引の中心となるのは、居住の快適性を指標とし た自用目的での取引であり、周辺には賃貸マンションも存するが、画地規模等から賃貸共同住宅の想定が困難と判断し 、収益還元法は適用しないこととした。そこで、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに市 場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東住吉 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    287,000 円／㎡ [106.6] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [104.0] 100 335,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    314,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復している。利便性・住 環境の良好なエリアを中心に区内の地価は上 昇傾向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％