鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
大阪住吉 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪住吉 -6

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　中村　雄一

TEL.

鑑定評価額

40,200,000 円

１㎡当たりの価格

302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住吉区南住吉３丁目２２番５｢南住吉３－１８－１８｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	沢ノ町 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北８ｍ市道

交通

施設

沢ノ町駅東方

480m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか共同住宅も建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に影響を及ぼすような変動要因はなく、今後も現状を
維持すると予想する。良好な駅接近性と利便性を背景に地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね住吉区及び周辺区のうち、ＯｓａｋａＭｅｔｏｒｏ御堂筋線、南海高野線、ＪＲ阪和線沿線等を駅勢
圏とする住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内が生活圏の一次取得者乃至は二次取得者層である。駅接近性に
優れた住宅地域であるため、需要は底堅く地価は上昇傾向にある。なお、新築戸建住宅で、総額４，０００万円台が取
引の中心となっているが、資材価格転嫁に伴い総額も上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は住吉区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格
は自用目的での取引が中心となった地域であり、収益性より居住の快適性等を重視する傾向があることから低位に試算
されたものと判断される。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺の標準地及び基
準地価格の動向にも留意の上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    285,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　住吉（府） -4              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    290,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利・為替動向や建築費高騰等から、住宅市
場が内向きで活性化しない懸念もあるが、イ
ンバウンド等の影響も相俟って需要は底堅く
推移している。

従来当区内の住宅需要は堅調であり、最寄り
駅等との位置関係が良好な住宅地の地価は全
般的に上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

+4.1 ％

３　試算価格算定内訳

大阪住吉 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０４ -2	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
b	２０８ -5	大阪市東住吉区		建付地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		２中専 (70,200)
c	２０８ -44	大阪市住吉区		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	２１２ -1	大阪市住吉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m道路、中間画地		１住居 (90,200)
e	２１６ -11	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		２中専 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,783	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	298,436	100 [ 99.0]	301,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	304,000
b	(　 ) 312,648	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	318,660	100 [ 102.9]	309,679		313,000
c	(　 ) 300,207	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	301,664	100 [ 96.0]	314,233		317,000
d	(　 ) 270,799	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	302,588	100 [ 95.1]	318,179		321,000
e	(　 ) 248,457	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	283,170	100 [ 97.0]	291,928		295,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

大阪住吉 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,590,936	866,313	3,724,623	2,566,600	1,158,023	（　0.9513） 1,101,627	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	26,868,951 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住吉 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｓ3	234.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	133 ㎡	9.2 m x 14.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３５㎡程度、１ＬＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	85.0	66.30	1,850	122,655	1.0	122,655
							1.0	122,655
2～ 3	住宅	78.00	90.0	70.20	1,944	136,469	1.0	136,469
							1.0	136,469
～

～

～

計		234.00	88.3	206.70		395,593		395,593
								395,593

⑨年額支払賃料	395,593 円　×　12ヶ月　＝　 4,747,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,747,116 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 237,356 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,509,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	395,593 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 395,593 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 77,418 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,590,936 円　　　　（　 34,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪住吉 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,000 円	41,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,413 円	4,747,116　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 348,500 円	41,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 866,313 円　（　　　　　　 6,514 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9513

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,566,600 円（　　　　　 19,298 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,590,936 円
②総費用	866,313 円
③純収益　①－②	3,724,623 円
④建物等に帰属する純収益	2,566,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,158,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,101,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,868,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪住吉 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市住吉区南住吉三丁目２２番５	1207000308576-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
大阪住吉 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪住吉 -6

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　清水　幸一

TEL.

鑑定評価額

40,200,000 円

１㎡当たりの価格

302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住吉区南住吉３丁目２２番５｢南住吉３－１８－１８｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	沢ノ町 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

沢ノ町駅東方

480m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域として熟成しており、現状維持の推移を予測する。生活利便
性等から需要は安定しており、地価動向としては上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 308,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南海線、ＪＲ阪和線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線沿線を中心とする住吉区及び隣接区の住宅地域。
金利の先高観が強まり住宅購入の慎重化が指摘される中、依然として、資金調達に関し需要者に有利な金融環境にある
。従って、公共交通接近や生活利便性に恵まれた地域の住宅地需要は安定している。市場の中心的価格帯としては、新
築戸建住宅で４０００万円台半ばと把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模住宅のほか、共同住宅等の収益物件も混在する住宅地域である。当該近隣地域の標準的画地においては、自用
目的での取引が中心であり、収益性よりも居住快適性を重視して売買等の意思決定を行うと考えられ、各事例の軽重を
加味して決定した比準価格の信頼性が高い。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、
類似する周辺の標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかな回復傾向にある中、物価上昇
や金利の先高感はあるものの、大阪市南部に
おける住宅地需要は概ね堅調に推移した。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

+4.1 ％

３　試算価格算定内訳

大阪住吉 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０４ -2	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
b	２１６ -12	大阪市住吉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m道路、中間画地		２中専 (70,200)
c	２１２ -10	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m道路、中間画地		２中専 (70,160)
d	２１４ -40	大阪市住吉区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,783	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	298,436	100 [ 97.0]	307,666	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 311,317	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	311,317	100 [ 101.9]	305,512		309,000
c	(　 ) 275,353	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	279,442	100 [ 93.1]	300,153		303,000
d	(　 ) 401,737	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	398,647	100 [ 124.8]	319,429		323,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 308,000 円／㎡]

大阪住吉 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,737,491	871,531	3,865,960	2,599,400	1,266,560	（　0.9506） 1,203,992	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,666,476 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住吉 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｓ3	234.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	133 ㎡	9.2 m x 14.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３４㎡の１ＬＤＫタイプを想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種、同規模の賃貸用不動産としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	85.0	66.30	1,950	129,285	1.0	129,285
							2.0	258,570
2～ 3	住宅	78.00	90.0	70.20	2,000	140,400	1.0	140,400
							2.0	280,800
～

～

～

計		234.00	88.3	206.70		410,085		410,085
								820,170

⑨年額支払賃料	410,085 円　×　12ヶ月　＝　 4,921,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,921,020 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 344,471 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,576,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	410,085 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 820,170 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 157,128 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,737,491 円　　　　（　 35,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪住吉 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,000 円	41,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	147,631 円	4,921,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 348,500 円	41,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 871,531 円　（　　　　　　 6,553 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,599,400 円（　　　　　 19,544 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,737,491 円
②総費用	871,531 円
③純収益　①－②	3,865,960 円
④建物等に帰属する純収益	2,599,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,266,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,203,992 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,666,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪住吉 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市住吉区南住吉三丁目２２番５	1207000308576-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考