令和8年1月15日　提出 大阪住吉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪住吉 -4 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　雄一   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市住吉区大領５丁目７１番３ ｢大領５－７－３０｣ ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北東5.4m市道 水道、ガス、下水 住吉東 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 住吉東駅東方 680m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域内の変動要因はなく、今後も現状維持で推移す るものと予想。また、地価は上昇基調で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海、ＪＲ、地下鉄各沿線沿いにある市南部の圏域。需要者は当区及び周辺区に居住する一次取得者乃至 は二次取得者である。小規模一般住宅街が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、利便性と住環境に見合う堅調な需要 が見込まれる。金利上昇等による不安材料はあるものの概ね堅調に推移している。新築戸建住宅で、総額４，０００万 円台が取引の中心となっているが、資材価格転嫁に伴い総額も上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、標準地は周辺環境や画地規模、事業収支の観点からも共同住宅の想定は合理 性に欠け、戸建住宅の賃貸市場も殆ど認められないため、収益価格の試算は断念した。自己使用目的で取引され、利便 性、快適性を重視する一般住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。 よって比準価格を採用し、代表標準地との均衡も考慮の上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪住吉 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [101.0] 100 [116.0] [101.0] 100 260,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    246,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利・為替動向や建築費高騰等から、住宅市 場が内向きで活性化しない懸念もあるが、イ ンバウンド等の影響も相俟って需要は底堅く 推移している。 従来当区内の住宅需要は堅調であり、住宅地 の地価は全般的に上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％