別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪住吉 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住吉 -3 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　幸一   TEL.
鑑定評価額 503,000,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住吉区長居東４丁目９４番１
｢長居東４－２０－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,598  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ6		 中層共同住宅が多い
利便性の良い住宅地
域		 西8m市道、北側道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
長居
380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
長居駅南西方
380m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層共同住宅の立地に適合しており、当面、現況を維持して推移するものと予測する。生活利便性は良好で、マ
ンション開発素地として需要は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              311,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線、ＪＲ阪和線等の駅勢圏の住吉区及び隣接区の住宅地域。代替性の高い
住吉区南部のあびこ筋等の幹線沿い及び背後地では、生活利便性の高い御堂筋線各駅への接近条件良好な地区における
マンション適地に対し、デベロッパーの安定した需要が認められる。圏域内では住吉区での分譲マンション供給が多く
、市内中心部と比較した割安感や住環境等が選好されていると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用した。当手法は想定要素の介入は否めないもの
の、販売価格や建築費等の支出、リスク等を考慮した事業採算性が重視され、開発法による価格には一定の説得力が認
められた。一方、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性も高く、両試算価格を相互に関連付け、代表標準
地からの規準価格に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 -9                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 [103.0]
100		 316,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかな回復傾向にある中、物価上昇
や金利の先高感はあるものの、大阪市南部に
おける住宅地需要は概ね堅調に推移した。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住吉 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１４

-5		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南8.3m、角地
１住居

(100,200)
b ２１４

-13		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
c ２０８

-50		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
d ２１３

-28		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西8m、角地
１住居

(100,200)
e ２０８

-20		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東23.6m府
道、
北東5.5m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,424  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
238,479 		 100
[  79.2]
301,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
310,000 
b (　           ) 
272,244  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
293,461 		 100
[  90.3]
324,984 
335,000 
c (　           ) 
328,884  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
334,804 		 100
[ 106.9]
313,194 
323,000 
d (　           ) 
287,375  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
281,687 		 100
[  90.9]
309,887 
319,000 
e (　           ) 
250,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
248,571 		 100
[  83.2]
298,763 
308,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    321,000 円／㎡]  



大阪住吉 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションを最有効使用と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション適地のため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,709,512,302 
1,213,002,892 
12 
700,000 
3,087.20 
360,000 
3,389.00 
⑧開発法による価格 　　          496,509,410 円　　　　（　              311,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住吉 -3　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,598 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,598.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
873.90 ㎡  3,389.00 ㎡  3,195.00 ㎡  194.00 ㎡  3,087.20 ㎡  ＲＣ・5F
 (    49 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      54.7 ％）  （     212.1 ％）  （     199.9 ％）  （      12.1 ％）  （     91.09 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   31.7 ｍ

  50.6 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 700,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    700,000 円／㎡　　×　　     3,087.20 ㎡　　＝　　　　       2,161,040,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,161,040,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   370,800 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    370,800 円／㎡　　×　　　   3,389.00 ㎡　　＝　　　　       1,256,641,200 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,161,040,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         216,104,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,472,745,200 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 25 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 25 ヶ月  販売収入(3期目) 27 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 172,883,200 円  (      8 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          145,861,556 円 
販売総額(2期) 1,555,948,800 円  (     72 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　        1,228,732,767 円 
販売総額(3期) 432,208,000 円  (     20 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　          334,917,979 円 
収入合計 － － － － 1,709,512,302 円 
支出 建築工事費(1期) 125,664,120 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          116,515,772 円 
建築工事費(2期) 125,664,120 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          108,046,010 円 
建築工事費(3期) 1,005,312,960 円  (     80 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　          793,895,645 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 129,662,400 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          120,222,977 円 
販売管理費(2期) 86,441,600 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           74,322,488 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,213,002,892 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,709,512,302 円　　－　　　　　　        1,213,002,892 円　　＝　　　　　           496,509,410 円 

              311,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪住吉 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住吉区長居東四丁目９４番１
 1207000288486-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪住吉 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住吉 -3 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　徳治   TEL.
鑑定評価額 507,000,000 円  １㎡当たりの価格 317,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住吉区長居東４丁目９４番１
｢長居東４－２０－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,598  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ6		 中層共同住宅が多い
利便性の良い住宅地
域		 西8m市道、北側道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
長居
380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
長居駅南西方
380m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 快適性に富む共同住宅地域である。開発適地の需給逼迫感が依然として強く、人手不足と資材高に起因する建築
費が上昇基調を続ける中、仕入採算価格の先行き調整懸念もあるが、地価は当面高値圏で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              311,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近傍各駅周辺の住宅・混在地域一帯。交通至便で立地稀少性が高く、開発業者や地主を中心に旺盛な需要
が見込まれる。近年のマンション偏重傾向は将来像を含めると不透明性があるが、あびこ筋の背後に展開し、画地条件
に応じて中低層、多目的利用が可能な地域として用途の可変性が認められる。出物が限られる中、事業採算性の検証は
今後より厳しくなると考えられるが、類似共同住宅地と比較して認知度や市街地形成の将来性、競争力に遜色はない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益価格は試算しない。事業採算性を重視した開発利潤目
的での取引が想定され、取引価格及び仕入採算価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるが、開
発法によって求められた価格はその算出過程に想定要素が多いことから、比準価格を標準とし、開発法による価格を関
連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 -9                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.9]		 [103.0]
100		 317,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増基調。実体経済の下振れ要因が多
い中、過剰流動性、資産効果、相続対策等を
背景に需要が拡大し、地価は概ね上昇傾向で
推移している。

素地供給が限定される一方、居住環境に優れ
た面大地の効用は依然として高く、建築コス
ト転嫁の期待性を加味して採算地価は強含み
で推移している。

変動は特にない。生活環境面における稀少性
などから開発需要が集中する傾向が強く、規
模、利用効率に応じて採算に乗る素地の流通
性は良好である。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住吉 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１４

-13		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
b ２０８

-21		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西5.5m市道
、中間画地
１住居

(90,200)
c ２０８

-47		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
中間画地
２住居

(90,200)
d ２１３

-19		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m府道、
中間画地
２住居

(90,300)
e ２１３

-35		 大阪市住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.4m市道
、中間画地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,244  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
293,461 		 100
[  88.4]
331,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
342,000 
b (　           ) 
212,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
214,563 		 100
[  69.6]
308,280 
318,000 
c (　           ) 
202,913  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
212,954 		 100
[  71.0]
299,935 
309,000 
d (　           ) 
249,042  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
257,672 		 100
[  81.5]
316,162 
326,000 
e (　           ) 
465,967  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
484,421 		 100
[ 130.6]
370,920 
382,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    335,000 円／㎡]  



大阪住吉 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンションと判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,709,512,302 
1,213,002,892 
12 
700,000 
3,087.20 
360,000 
3,389.00 
⑧開発法による価格 　　          496,509,410 円　　　　（　              311,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住吉 -3　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,598 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,598.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
873.90 ㎡  3,389.00 ㎡  3,195.00 ㎡  194.00 ㎡  3,087.20 ㎡  ＲＣ・5F
 (    49 戸)
 60㎡・２～３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      54.7 ％）  （     212.1 ％）  （     199.9 ％）  （      12.1 ％）  （     91.09 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   31.7 ｍ

  50.6 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 700,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    700,000 円／㎡　　×　　     3,087.20 ㎡　　＝　　　　       2,161,040,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,161,040,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   370,800 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    370,800 円／㎡　　×　　　   3,389.00 ㎡　　＝　　　　       1,256,641,200 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,161,040,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         216,104,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,472,745,200 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 25 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 25 ヶ月  販売収入(3期目) 27 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 172,883,200 円  (      8 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          145,861,556 円 
販売総額(2期) 1,555,948,800 円  (     72 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　        1,228,732,767 円 
販売総額(3期) 432,208,000 円  (     20 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　          334,917,979 円 
収入合計 － － － － 1,709,512,302 円 
支出 建築工事費(1期) 125,664,120 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          116,515,772 円 
建築工事費(2期) 125,664,120 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          108,046,010 円 
建築工事費(3期) 1,005,312,960 円  (     80 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　          793,895,645 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 129,662,400 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          120,222,977 円 
販売管理費(2期) 86,441,600 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           74,322,488 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,213,002,892 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,709,512,302 円　　－　　　　　　        1,213,002,892 円　　＝　　　　　           496,509,410 円 

              311,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪住吉 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住吉区長居東四丁目９４番１
 1207000288486-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考