令和8年1月13日　提出 大阪城東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪城東 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　柳　貴之   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 296,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市城東区鴫野西４丁目９５番２ ｢鴫野西４－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ3 住宅の中に作業所兼 住宅等が見られる住 宅地域 西7.3m市道 水道、ガス、下水 鴫野 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  13.6 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．３ｍ 市道　　　　　　　 　　　　　　 交通 施設 鴫野駅西方 730m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移 するものと予測する。地価は住宅需要が堅調であり上昇傾向が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    296,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城東区及び周辺区内の住宅地域と判定した。需要者の中心は居住目的の個人が中心となり、利用目的は 専ら自用目的となる。街路条件、交通利便性等が良好な住宅地域であることから不動産需給は堅調に推移しており、地 価動向については、継続的な上昇傾向を示している。需要の中心となる価格帯は標準的画地規模の土地で総額２０百万 円～２５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における対象標準地と同程度の敷地規模の利用形態は、自用の戸建住宅が支配的であり、戸建住宅の賃貸市場 は未成熟である。また、対象標準地の規模等より経済合理性に適う共同住宅の想定は現実性に乏しいため、本件におい ては収益価格の試算は妥当でないと判断した。従って、取引事例との比較の観点から試算し、市場性を反映した比準価 格を重視し、代表標準地の価格との均衡、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪城東 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [108.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [101.0] 100 296,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    272,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にある。城東区の不 動産需給も堅調に推移しており、地価は全般 的に上昇している。 住宅、作業所等の混在の程度に特段の変化は 認められない等より、当該地域における地域 要因の大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％