別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
大阪東淀川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 5-2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　小倉　康秀   TEL.
鑑定評価額 963,000,000 円  １㎡当たりの価格 875,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外
｢東中島１－１８－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
2:1		 事務所

Ｓ10		 高層の事務所、ホテ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 新大阪

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 新大阪駅南方

170m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域として概ね熟成しており、地域要因に特段の変化はないことか
ら、当分の間現状を維持するものと予測する。地価は周辺の取引状況等より上昇傾向が続くと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    902,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    754,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は東淀川区、淀川区内のＪＲ新大阪駅等周辺の駅への接近性が優れる商業地域である。需要者の中心はリ
ート、ファンド等を含む投資目的の法人、収益ビルを手掛ける不動産事業者、ホテル事業者となる。当該地域の市場で
の取引の価格帯は規模や立地等により大きく異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は東淀川区の周辺区の地域的特性の類似する多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方
、収益価格は商業地において収益性を重視すべきであるが、収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在する。従っ
て、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    780,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[103.0]		 100
[113.3]		 [113.4]
100		 875,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    777,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向で、消費者物価の上
昇等の影響もあり、東淀川区内の商業地の需
要は堅調で、地価水準は昨年より上昇傾向に
ある。

高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
として熟成しており、特に大きな地域要因の
変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１２

-206		 大阪市淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ３１１

-1		 大阪市都島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ３１８

-16		 大阪市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西25m国道、
東8m、二方路
準住居

(90,252)
d ３１６

-12		 大阪市東成区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27.3m国
道、中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
750,426  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
866,742 		 100
[ 109.0]
795,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +6.0

その他　    0.0

　　　[ 113.4]
　　　　 100
902,000 
b (　           ) 
526,302  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
571,038 		 100
[  73.5]
776,922 
881,000 
c (　           ) 
524,752  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
542,074 		 100
[  70.0]
774,391 
878,000 
d (　           ) 
503,502  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
554,859 		 100
[  66.8]
830,627 
942,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    902,000 円／㎡]  



大阪東淀川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

236,082,975 
59,189,018 
176,893,957 
145,082,000 
31,811,957 		 （　0.9385）
29,855,522 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    829,320,056 円　　　　（　    754,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 572.89 ＲＣ12 6,860.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,100 ㎡     46.5 m x   26.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   35.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所、機械式駐車場。容積対象面積：約６，５９８㎡ ⑦有効率　  74.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
558.97 
60.3 
336.96 
4,680 
1,576,973 		 6.0  9,461,838 
3.0  4,730,919 

 2～12		 事務所
572.89 
76.2 
436.42 
3,860 
1,684,581 		 3.0  5,053,743 
2.0  3,369,162 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,860.76 
74.9 
5,137.58 

20,107,364 		 65,053,011 
41,791,701 
⑨年額支払賃料     20,107,364 円　×　12ヶ月　＝　     241,288,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,137.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       241,288,368 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    14,765,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 231,323,066 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        65,053,011 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         611,498 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       41,791,701 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       4,148,411 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     236,082,975 円　　　　（　       214,621 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東淀川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,460,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,304,418 円  　　　      246,088,368　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,119,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,485,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,410,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,410,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      59,189,018 円　（　　　　　　        53,808 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   6,860.76 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 145,082,000 円  
（　　　　　       131,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 236,082,975 円      
②総費用 59,189,018 円      
③純収益　①－② 176,893,957 円      
④建物等に帰属する純収益 145,082,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,811,957 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,855,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,141 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    829,320,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     754,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番９
 1203000278169-0000
2 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番１０
 1203000278170-0000
3 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番１１
 1203000278171-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪東淀川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 5-2 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫   TEL.
鑑定評価額 963,000,000 円  １㎡当たりの価格 875,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外
｢東中島１－１８－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
2:1		 事務所

Ｓ10		 高層の事務所、ホテ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 新大阪

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 新大阪駅南方

170m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。特段、地域要因に変動はなく現状維持で推移すると予測す
る。新大阪駅勢圏の潜在的需要が認められることから、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    907,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    747,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東淀川区及び周辺・隣接区内の事務所ビル、収益物件等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は投資
目的の機関投資家、不動産事業者及び私募ファンド等である。キーステーションである「新大阪」駅勢圏の収益物件の
需要は堅調で、地価は上昇傾向といえる。取引件数が少なく、規模や価格帯は様々であり、市場での需要の中心的価格
帯は見いだしにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域に存する。投資採算性に着目した投資目的の取引が中心である。
需要者の特性等を考慮し、収益性・採算性を重視すべきであるが、収益価格は想定要素が多く、価格変動が大きい。一
方、比準価格は取引市場の実態を反映し実証性が高い。従って、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    780,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[103.0]		 100
[113.3]		 [113.4]
100		 875,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    777,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安・物価高等の経済情勢のなか、収益物件
の需要は堅調で、「新大阪」駅勢圏の地価は
上昇傾向で推移している。


高層事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で
、特段、地域要因に変動はない。一般的要因
等の影響から、地価は上昇傾向といえる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１２

-206		 大阪市淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ３１１

-1		 大阪市都島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ３１６

-12		 大阪市東成区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27.3m国
道、中間画地
商業

(100,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
750,426  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
866,742 		 100
[ 108.1]
801,796 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +6.0

その他　    0.0

　　　[ 113.4]
　　　　 100
909,000 
b (　           ) 
526,302  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
571,038 		 100
[  71.6]
797,539 
904,000 
c (　           ) 
503,502  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
554,859 		 100
[  68.5]
810,013 
919,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    907,000 円／㎡]  



大阪東淀川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

234,174,367 
56,956,755 
177,217,612 
145,684,000 
31,533,612 		 （　0.9385）
29,594,295 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    822,063,750 円　　　　（　    747,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 572.89 ＲＣ12 6,860.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,100 ㎡     46.5 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   35.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、エントランス、機械式駐車場　　　　２～１２階：事務所　　　　　　　　　　　　　　容積対象面積：約６，５９８㎡ ⑦有効率　  74.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
558.97 
60.3 
336.96 
4,650 
1,566,864 		 6.0  9,401,184 
3.0  4,700,592 

 2～12		 事務所
572.89 
76.2 
436.42 
3,870 
1,688,945 		 4.0  6,755,780 
2.0  3,377,890 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,860.76 
74.9 
5,137.58 

20,145,259 		 83,714,764 
41,857,382 
⑨年額支払賃料     20,145,259 円　×　12ヶ月　＝　     241,743,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,137.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       241,743,108 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　    17,258,018 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 229,285,090 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        83,714,764 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         778,547 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       41,857,382 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       4,110,730 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     234,174,367 円　　　　（　       212,886 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東淀川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,100,000 円  　　　　  2,420,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,327,155 円  　　　      246,543,108　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,119,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,570,000 円  　　　　  2,420,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,420,000 円  　　　　  2,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,420,000 円  　　　　  2,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      56,956,755 円　（　　　　　　        51,779 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,420,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 336,000 円／㎡　×　   6,860.76 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 145,684,000 円  
（　　　　　       132,440 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 234,174,367 円      
②総費用 56,956,755 円      
③純収益　①－② 177,217,612 円      
④建物等に帰属する純収益 145,684,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,533,612 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,594,295 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,904 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    822,063,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     747,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番９
 1203000278169-0000
2 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番１０
 1203000278170-0000
3 　大阪市東淀川区東中島一丁目１８番１１
 1203000278171-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考