別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪東淀川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 5-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　楠田　昌弘   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 412,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区淡路４丁目４２４番
｢淡路４－９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼事務所

Ｓ7		 小売店舗、店舗ビル
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南東12m市道 水道、ガス、下水 淡路近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 淡路駅近接

 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域である。淡路駅周辺の区画整理事業により、駅の東側は整備され
つつある。地価は立地条件、取引の状況等をふまえ、当面上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東淀川区を中心とした大阪市内及びその周辺市区の駅に近い商業地域である。需要者は同一需給圏に地
縁を有する個人事業者、不動産賃貸経営を目的とする法人事業者が考えられる。駅や繁華性の高い商店街にも近接した
立地性に優れた土地であり、安定した需要がある。複合不動産の取引総額の把握は困難であるが、土地のみの取引の中
心となる価格帯は坪１３０万円～坪１７０万円前後であると把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から得られた価格であり、不動産市場の実態を反映した価格
として規範性は高い。一方、収益価格は不動産の収益性を反映している点で尊重すべき価格であるが、各種想定数値の
如何に左右される点で相対的に規範性は劣ると考えられる。以上より、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.7]		 [100.0]
100		 412,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    374,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にある。金利動向、物価変動
、国際情勢等に対する懸念はあるものの、安
定した不動産需要が見られる。


価格形成に影響を及ぼす地域要因の特段の変
動は、認められない。地価は、上昇傾向にあ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０６

-201		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5.5m市道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
b ３０４

-10		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区画街
路、北西6m、
二方路
商業
地区計画等
(90,360)
c ３０６

-37		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ３０６

-18		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ３０６

-11		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.7m市道
、中間画地
１住居

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
412,250  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
413,052 		 100
[ 102.6]
402,585 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
403,000 
b (　           ) 
417,453  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
425,964 		 100
[  98.8]
431,138 
431,000 
c (　           ) 
261,330  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
263,421 		 100
[  62.5]
421,474 
421,000 
d (　           ) 
298,180  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
302,951 		 100
[  72.2]
419,600 
420,000 
e (　           ) 
232,960  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
239,017 		 100
[  56.2]
425,297 
425,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



大阪東淀川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,038,640 
1,732,916 
6,305,724 
5,078,480 
1,227,244 		 （　0.9332）
1,145,264 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     27,933,268 円　　　　（　    354,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 63.20 ＲＣ5 316.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   79 ㎡      4.4 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上事務所のフロア貸しとした。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
63.20 
75.0 
47.40 
3,500 
165,900 		 6.0  995,400 
4.0  663,600 

 2～ 5		 事務所
63.20 
85.0 
53.72 
2,500 
134,300 		 6.0  805,800 
2.0  268,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
316.00 
83.0 
262.28 

703,100 		 4,218,600 
1,738,000 
⑨年額支払賃料        703,100 円　×　12ヶ月　＝　       8,437,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     262.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,437,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       674,976 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,762,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,218,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,811 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,738,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         237,605 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,038,640 円　　　　（　       101,755 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東淀川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 398,000 円  　　　　     79,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 253,116 円  　　　        8,437,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      246,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      676,600 円  　　　　     79,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,732,916 円　（　　　　　　        21,936 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     316.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,078,480 円  
（　　　　　        64,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,038,640 円      
②総費用 1,732,916 円      
③純収益　①－② 6,305,724 円      
④建物等に帰属する純収益 5,078,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,227,244 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,145,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,933,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     354,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区淡路四丁目４２４番
 1203000218681-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪東淀川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東淀川 5-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　賢一   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 412,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東淀川区淡路４丁目４２４番
｢淡路４－９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼事務所

Ｓ7		 小売店舗、店舗ビル
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南東12m市道 水道、ガス、下水 淡路近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 淡路駅近接

 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗や店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、淡路駅周辺の区画整理事業により、同駅東側の整備が進
みつつある。需給はややタイトであり、地価は強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    358,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東淀川区及び周辺区内に存する駅前商業地域を中心に、店舗ビルや店舗付事務所ビル等が建ち並
ぶ地域と判定される。主な需要者は同一需給圏内で事業を営む法人や、個人投資家等である。淡路駅勢圏には広く住宅
地域が広がっており、主要出口の正面に位置する立地条件は稀少性が高く、区内における商業地としての位置付けは比
較的高位にある。なお、中心となる価格帯は土地のみで３，０００万台前半～半ばと把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から得られた価格であり、不動産市場の実態を反映した価格
として規範性は高いと言える。一方、収益価格は不動産の収益性を反映している点で尊重すべき価格であるが、各種想
定数値の如何に左右される点で相対的に規範性に劣ると考えられる。以上より、比準価格を標準として収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.7]		 [100.0]
100		 412,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    374,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復する中で、物価上昇や円
安、金利動向、外交等の影響が懸念されるが
、不動産市場は現状では概ね堅調に推移して
いる。

淡路駅西口に近接し、一定の繁華性を維持し
ている。需給は引き続きタイトであり、地価
の上昇傾向が強まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東淀川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０４

-10		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区画街
路、北西6m、
二方路
商業
地区計画等
(90,360)
b ３０６

-201		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5.5m市道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
c ３０６

-12		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m府道、
南西6m、角地
２住居

(100,300)
d ３０６

-18		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
417,453  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
425,964 		 100
[  98.8]
431,138 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
431,000 
b (　           ) 
412,250  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
413,052 		 100
[  97.9]
421,912 
422,000 
c (　           ) 
292,177  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
301,738 		 100
[  70.2]
429,826 
430,000 
d (　           ) 
298,180  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
302,951 		 100
[  72.2]
419,600 
420,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    426,000 円／㎡]  



大阪東淀川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,142,663 
1,821,625 
6,321,038 
5,078,480 
1,242,558 		 （　0.9332）
1,159,555 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     28,281,829 円　　　　（　    358,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東淀川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 63.20 ＲＣ5 316.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   79 ㎡      4.4 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種の賃貸物件として標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
63.20 
75.0 
47.40 
3,600 
170,640 		 6.0  1,023,840 
4.0  682,560 

 2～ 5		 事務所
63.20 
85.0 
53.72 
2,520 
135,374 		 6.0  812,244 
2.0  270,748 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
316.00 
83.0 
262.28 

712,136 		 4,272,816 
1,765,552 
⑨年額支払賃料        712,136 円　×　12ヶ月　＝　       8,545,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     262.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,545,632 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       683,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,861,981 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,272,816 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,765,552 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         241,372 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,142,663 円　　　　（　       103,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東淀川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 398,000 円  　　　　     79,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 341,825 円  　　　        8,545,632　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      246,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      676,600 円  　　　　     79,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,821,625 円　（　　　　　　        23,059 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     316.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,078,480 円  
（　　　　　        64,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,142,663 円      
②総費用 1,821,625 円      
③純収益　①－② 6,321,038 円      
④建物等に帰属する純収益 5,078,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,242,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,159,555 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,678 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,281,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     358,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東淀川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東淀川区淡路四丁目４２４番
 1203000218681-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考