令和8年1月16日　提出 大阪西淀川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西淀川 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　一成   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月31日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４ ｢佃２－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する住宅地域 南西3.6m私道 水道、ガス、下水 千船 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北３ ．６ｍ私道 交通 施設 千船駅東方 340m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特に大きな変動は認められず、今後も現状のまま 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西淀川区及びその周辺の普通住宅地域で、主たる需要者は地縁関係者である。最寄り駅への接近性は優れ ているが、住宅の密集度は高く環境条件はやや劣る。また、佃地区は地盤が軟弱で海抜が低く災害危険度の高い地域で あることも影響している。市場での中心価格帯は、敷地規模２０坪程度の新築戸建住宅で３，０００万円台半ば程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法を採用して比準価格を求めたが、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求 めたもので、市場性を反映した実証的価格である。他方、戸建賃貸の市場が未成熟であることや地積規模の観点などか ら、収益不動産の想定が困難であり、収益価格の試算は断念した。そのため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡 を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪西淀川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    218,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [123.8] [103.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西淀川区における住宅需要は安定的に推移し ており、景気回復、金融緩和の影響等によっ て、地価は上昇している。 街区整然とした住宅地域として熟成しており 、価格形成に影響を与える地域要因の変動は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.4 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％