別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪浪速 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪浪速 5-3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.
鑑定評価額 2,460,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市浪速区日本橋４丁目３番４外
｢日本橋４－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,488  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中層店舗、事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 西21.8m府道、背面道 水道、ガス、下水 恵美須町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ府道 交通

施設		 恵美須町駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 堺筋沿いに中層の店舗・事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。堅調なインバウンド需要に基づく繁
華性の高さにより、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,480,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浪速区及び周辺区における商業地域である。主たる需要者は店舗出店を目的とした事業者や賃貸事業収益
の獲得を目的とする不動産事業者等が中心である。足元では堅調なインバウンド需要を背景に店舗、ホテル等の開発が
進み、不動産投資需要は堅調に推移している。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広範にわたり、市
場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層の店舗・事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は
、不動産投資意欲が堅調に推移する市場の実態を反映した実証的な価格である。また、収益価格は、収益性に着目した
理論的な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を
関連付け、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旺盛な不動産投資需要等を背景に不動産取引
市場は堅調に推移しているが、金融環境や建
築費等の動向には注視が必要である。


店舗、事務所、ホテル等の混在する商業地域
で、堅調なインバウンド需要を背景に店舗、
ホテル等の需要が増加傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪浪速 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福島１１３

-9		 大阪市福島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.8m市道、
北4.3m、角地
商業

(100,600)
b 浪速１０８

-1		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 浪速１０５

-2		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１１１

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e 西１１４

-17		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西50m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,574,350  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,679,307 		 100
[  96.0]
1,749,278 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
1,750,000 
b (　           ) 
1,142,156  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,399,141 		 100
[  84.8]
1,649,930 
1,650,000 
c (　           ) 
1,450,433  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,583,636 		 100
[  93.0]
1,702,834 
1,700,000 
d (　           ) 
1,455,791  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.0]
1,945,969 		 100
[  95.7]
2,033,405 
2,030,000 
e (　           ) 
1,200,000  		 100
[  80.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,612,500 		 100
[  99.9]
1,614,114 
1,610,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　 +12.9 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 関係者間
取引
 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,700,000 円／㎡]  



大阪浪速 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

287,353,478 
68,657,731 
218,695,747 
150,960,000 
67,735,747 		 （　0.9456）
64,050,922 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  2,208,652,483 円　　　　（　  1,480,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪浪速 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 952.00 ＲＣ9F1B 8,925.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   1,488 ㎡     26.0 m x   51.0 m  前面道路：府道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～９階は事務所（フロア貸し）を想定。地下１階の駐車場は機械式３３台を想定。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場、機械室
357.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
952.00 
63.8 
607.38 
5,100 
3,097,638 		 10.0  30,976,380 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
952.00 
82.5 
785.40 
2,700 
2,120,580 		 10.0  21,205,800 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
952.00 
82.5 
785.40 
2,300 
1,806,420 		 10.0  18,064,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,925.00 
77.2 
6,890.58 

17,863,158 		 178,631,580 
0 
⑨年額支払賃料     17,863,158 円　×　12ヶ月　＝　     214,357,896 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   6,890.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　      75,245,134 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費単価を採用。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　  33 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,088,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       289,603,030 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,088,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    15,034,552 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 285,656,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       178,631,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,697,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     287,353,478 円　　　　（　       193,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪浪速 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,600,000 円  　　　　  2,720,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,020,731 円  　　　      300,691,030　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,477,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   23,120,000 円  　　　　  2,720,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,720,000 円  　　　　  2,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,720,000 円  　　　　  2,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      68,657,731 円　（　　　　　　        46,141 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,720,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   8,925.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 150,960,000 円  
（　　　　　       101,452 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 287,353,478 円      
②総費用 68,657,731 円      
③純収益　①－② 218,695,747 円      
④建物等に帰属する純収益 150,960,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 67,735,747 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 64,050,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,045 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,208,652,483 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,480,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪浪速 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番４
 1200005016767-0000
2 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番５
 1200005016768-0000
3 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番６
 1200005016769-0000
4 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番７
 1200005016770-0000
5 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番８
 1200005016771-0000
6 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番９
 1200005016772-0000
7 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番１０
 1200005016773-0000
8 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２２
 1200005016785-0000
9 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２３
 1200005016786-0000
10 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２４
 1200005016787-0000
11 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２５
 1200005016788-0000
12 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２６
 1200005016789-0000
13 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２７
 1200005016790-0000
14 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番３１
 1200005016794-0000
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪浪速 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪浪速 5-3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　唯   TEL.
鑑定評価額 2,460,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市浪速区日本橋４丁目３番４外
｢日本橋４－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,488  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中層店舗、事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 西21.8m府道、背面道 水道、ガス、下水 恵美須町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ府道 交通

施設		 恵美須町駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 日本有数の電気屋街である「でんでんタウン」の一画に位置し、店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である
。客足は堅調で、繁華性の高く、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浪速区及びその周辺区の幹線・準幹線道路沿いに中高層の事務所等が見られる商業地域と判定される。主
たる需要者は収益物件の保有を目的とする国内外の機関投資家等である。幹線道路沿い等の好立地の物件は稀少性が高
く、高値取引も散見される。取引される画地の規模は様々であり、市場の中心価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する商業地域の取引事例を採用し適切な補修性を行った。収益価格は、想定項目が介在す
るものの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求められた。本件では不動産市場で形成された取引価格に基づ
く比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、周辺の類似地域に存する標準地との均衡及び前年標準地価格との検討
をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部では既存の収益物件を中心に低利
回りでの取引が散見される。今後の長期金利
や海外経済の動向への警戒が必要で不透明な
局面にある。

堺筋沿いに店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で
あり、事業用地の需要は旺盛で、地価は堅調
に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪浪速 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１６

-14		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西23.6m市道、
南15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 福島１１３

-9		 大阪市福島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.8m市道、
北4.3m、角地
商業

(100,600)
c 浪速１０５

-2		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１１１

-4		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,129,987  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
2,278,396 		 100
[ 132.0]
1,726,058 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
1,720,000 
b (　           ) 
1,574,350  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,679,307 		 100
[  97.0]
1,731,244 
1,730,000 
c (　           ) 
1,450,433  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,583,636 		 100
[  90.2]
1,755,694 
1,750,000 
d (　           ) 
1,202,275  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,298,457 		 100
[  76.2]
1,704,012 
1,700,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,730,000 円／㎡]  



大阪浪速 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

281,689,800 
66,930,256 
214,759,544 
145,410,000 
69,349,544 		 （　0.9456）
65,576,929 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  2,261,273,414 円　　　　（　  1,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪浪速 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 952.00 ＲＣ9F1B 8,925.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   1,488 ㎡     26.0 m x   51.0 m  前面道路：府道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３階以上は事務所（フロア貸し）を想定。地下１階駐車場は機械式３３台を想定。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場、機械室
357.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
952.00 
63.8 
607.38 
5,000 
3,036,900 		 10.0  30,369,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
952.00 
82.5 
785.40 
2,500 
1,963,500 		 10.0  19,635,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
952.00 
82.5 
785.40 
2,250 
1,767,150 		 10.0  17,671,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,925.00 
77.2 
6,890.58 

17,370,450 		 173,704,500 
0 
⑨年額支払賃料     17,370,450 円　×　12ヶ月　＝　     208,445,400 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   6,890.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　      75,245,134 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　  33 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,088,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       283,690,534 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,088,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    14,738,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 280,039,607 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       173,704,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,650,193 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     281,689,800 円　　　　（　       189,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪浪速 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,100,000 円  　　　　  2,620,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,843,356 円  　　　      294,778,534　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,476,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   22,270,000 円  　　　　  2,620,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,620,000 円  　　　　  2,620,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,620,000 円  　　　　  2,620,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      66,930,256 円　（　　　　　　        44,980 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,620,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   8,925.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 145,410,000 円  
（　　　　　        97,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 281,689,800 円      
②総費用 66,930,256 円      
③純収益　①－② 214,759,544 円      
④建物等に帰属する純収益 145,410,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 69,349,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 65,576,929 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,071 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,261,273,414 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪浪速 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番４
 1200005016767-0000
2 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番５
 1200005016768-0000
3 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番６
 1200005016769-0000
4 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番７
 1200005016770-0000
5 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番８
 1200005016771-0000
6 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番９
 1200005016772-0000
7 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番１０
 1200005016773-0000
8 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２２
 1200005016785-0000
9 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２３
 1200005016786-0000
10 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２４
 1200005016787-0000
11 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２５
 1200005016788-0000
12 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２６
 1200005016789-0000
13 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番２７
 1200005016790-0000
14 　大阪市浪速区日本橋四丁目３番３１
 1200005016794-0000
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備考