令和8年1月15日　提出 大阪天王寺 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪天王寺 -5 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　石丸　都子   TEL.

鑑定評価額 85,800,000 円  １㎡当たりの価格 588,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 440,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市天王寺区勝山２丁目９１番外 ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1.5 空地 中低層の一般住宅、 事業所等の混在する 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 寺田町 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 寺田町駅北方 700m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因はない。当面はほぼ現状のまま推 移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    588,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天王寺区及び周辺区に存する住宅地域である。居住環境が比較的良好なことから、同圏内の居住者に加え 圏外からの転入もみられる。居住選好性の高いエリアであり需要は底堅いが、供給が少なく、地価水準は上昇傾向で推 移している。画地規模等の条件により中心価格帯の把握は難しいが、標準地と同程度の規模で８６００万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほか事業所等も見られる比較的居住環境の良好な住宅地域である。取引の中心は、居住快適性や 利便性等を重視した自用目的での取引であり、収益目的での取引はほとんど見られないことから、収益還元法は適用し ないこととした。本件では、かかる市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総 額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪天王寺 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    753,000 円／㎡ [108.0] 100 100 [103.0] 100 [134.6] [100.0] 100 587,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    547,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は米国の通商政策による影響がみられる ものの緩やかに回復している。今後は物価上 昇、海外情勢、金融資本市場の変動等の影響 に留意を要する。 特に大きな変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％