令和8年1月13日　提出 大阪天王寺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪天王寺 -2 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　直記   TEL.

鑑定評価額 96,700,000 円  １㎡当たりの価格 813,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 580,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市天王寺区真法院町１１７番３ ｢真法院町１０－６｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,300) 準防 （その他） (70,300) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした閑静な住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 桃谷 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 桃谷駅南西方 750m 法令 規制 ２中専 (70,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住環境の良好な人気の住宅地域である。地域内に特段の変動要因は見られず、当面 は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    813,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、天王寺区及び周辺区の住環境が良好な住宅地域と把握される。主たる需要者は、居住目的のファミリー 世帯であり、市内でも有数の文教エリアであることから、区内のみならず圏外からの転入も認められる。戸建住宅地と しての人気は高く、需要は底堅く推移しており、価格は上昇傾向で推移している。中心価格帯は、規模や立地によって ばらつきが見られるものの、標準地と同程度の規模で総額８～１１千万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信 頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わ なかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映 した比準価格を採用し、前年価格からの検討、並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    753,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　天王寺（府） -2            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    786,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天王寺区の人口は増加傾向にあり、都心回帰 の傾向や優良な住環境もあり、マンション、 戸建住宅地共に住居系の需要は概ね堅調に推 移している。 人気の住宅地域であり、良好な住環境を維持 しており地域要因に特段の変動要因は認めら れない。需要は底堅く、地価は概ね上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％ +3.4 ％