令和8年1月15日　提出 大阪港 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪港 -8 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　康雅   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市港区築港２丁目６番３１ ｢築港２－６－１０｣ ②地積 　(㎡) 58   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模住宅と中高層 共同住宅が建ち並ぶ 住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 大阪港 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 大阪港駅南西方 360m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心に形成される住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移してい くものと思料する。地価水準は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区を中心とする住宅地域及び混在地域。需要者は、地縁を有する同一需給圏内の個人需要者 が中心となっている。近隣地域は区西部に位置し区内での需要は限定的であったが、区東部の価格上昇の影響を受け需 要が回復し、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、新築戸建では敷地規模１５～２０坪程度で総額３， ０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の取引が成立 している。一方、画地規模が小さいため共同住宅の想定は現実性に乏しく、戸建住宅としての賃貸市場は未成熟である ことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪港 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    288,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [101.0] 100 [161.7] [103.0] 100 193,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。交通利便性が 高い地域を中心に、区全体的に地価は上昇傾 向にある。 地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域 として熟成している。需要が安定的で地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％