別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪西 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-17 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野々村　卓也   TEL.
鑑定評価額 74,300,000 円  １㎡当たりの価格 383,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区九条南３丁目１１番４
｢九条南３－４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 中低層の事務所、作
業所等が混在する商
業地域		 北東36m市道、三方路 水道、ガス、下水 九条

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 九条駅西方

290m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層事務所ビル、作業所、戸建住宅、中低層共同住宅等が混在する地域であるが、近年、住系土地利用の色合
いが濃くなりつつある。総じて土地需要は旺盛であり、地価は堅調な推移を続けるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区及び周辺区における商業地域であると把握され、主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とし
た不動産事業者等が中心と考えられるが、近年、都心接近性や生活利便性に優れるエリアを中心に、住系用途への転換
利用を目的とした素地の取得需要が旺盛な状況にある。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広範にわ
たり、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する商業地等の取引事例を採用し適切な補修正を行って求め得た。収益価格は、想定項目
が介在するものの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求め得た。本件では、主たる需要者の視点に立ち、実
際の土地取引価格に裏付けされた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.2]		 [106.0]
100		 384,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 投資家等の動きは引き続き活発であり、総じ
て土地需要は旺盛であるが、金融環境や建築
費等の動向には注視が必要である。


建築価格の高騰が続く中においても、マンシ
ョン適地における需要者の取得意欲は旺盛で
あり、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浪速１１２

-2		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b 天王寺１０
４
-2		 大阪市天王寺区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東22.8m市
道、西2.8m、
角地
準住居

(100,400)
c 北１０４

-3		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m市道、
中間画地
準工

(70,300)
d 西１０９

-3		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
南東4m、
北東3.3m、
三方路
商業

(100,300)
e 西１０９

-15		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
南東1.4m、
北西1m、
三方路
準工

(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
406,240  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
443,614 		 100
[ 112.9]
392,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
417,000 
b (　           ) 
379,978  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
417,231 		 100
[ 115.8]
360,303 
382,000 
c (　           ) 
364,596  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
405,942 		 100
[ 102.1]
397,593 
421,000 
d (　           ) 
209,199  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
229,018 		 100
[  67.5]
339,286 
360,000 
e (　           ) 
350,832  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
345,772 		 100
[  88.3]
391,588 
415,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



大阪西 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,389,759 
3,966,790 
14,422,969 
12,086,600 
2,336,369 		 （　0.9426）
2,202,261 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     68,820,656 円　　　　（　    355,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 155.00 ＲＣ5 775.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   194 ㎡     15.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所・２階以上住宅（１ＬＤＫタイプで平均専有面積は３５㎡） ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 事務所
155.00 
65.0 
100.75 
2,610 
262,958 		 10.0  2,629,580 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
155.00 
85.0 
131.75 
2,517 
331,615 		 1.0  331,615 
1.0  331,615 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
775.00 
81.0 
627.75 

1,589,418 		 3,956,040 
1,326,460 
⑨年額支払賃料      1,589,418 円　×　12ヶ月　＝　      19,073,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     627.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,073,016 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,144,381 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,928,635 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,956,040 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,187 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,326,460 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         423,937 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,389,759 円　　　　（　        94,793 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 892,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 572,190 円  　　　       19,073,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      161,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,895,500 円  　　　　    223,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       223,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       223,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,966,790 円　（　　　　　　        20,447 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 223,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 279,000 円／㎡　×　     775.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,086,600 円  
（　　　　　        62,302 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,389,759 円      
②総費用 3,966,790 円      
③純収益　①－② 14,422,969 円      
④建物等に帰属する純収益 12,086,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,336,369 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,202,261 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,352 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,820,656 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     355,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区九条南三丁目１１番４
 1204000180671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪西 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 5-17 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　唯   TEL.
鑑定評価額 72,900,000 円  １㎡当たりの価格 376,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区九条南３丁目１１番４
｢九条南３－４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 中低層の事務所、作
業所等が混在する商
業地域		 北東36m市道、三方路 水道、ガス、下水 九条

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 九条駅西方

290m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の事務所や作業所等が混在する商業地域で、当面現状を維持するものと考えられる。市内中心部の地価高
騰を受け、当地域の地価も上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    359,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区及びその周辺区の中低層の事務所や作業所等が混在する商業地域と判定される。主たる需要者は自社
ビルや店舗用地の取得を目的とする事業者、マンション開発等を企図する不動産会社等である。広幅員道路沿いにあり
高度利用が可能な立地から、需要は堅調で地価は強含みで推移している。取引される画地の規模は様々であり、市場の
中心価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する商業地域の取引事例を採用し適切な補修性を行った。収益価格は、想定項目が介在す
るものの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求められた。本件では不動産市場で形成された取引価格に基づ
く比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [106.0]
100		 374,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部では既存の収益物件を中心に低利
回りでの取引が散見される。今後の長期金利
や海外経済の動向への警戒が必要で不透明な
局面にある。

市内中心部の地価の高騰を受け、外延部につ
いても地価上昇が見られる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１０９

-16		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 西１０９

-15		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
南東1.4m、
北西1m、
三方路
準工

(70,300)
c 西１０９

-17		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.3m市道、
中間画地
商業

(90,318)
d 西１０９

-2		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3m私道、
中間画地
商業

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
468,236  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
479,942 		 100
[ 121.0]
396,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
420,000 
b (　           ) 
350,832  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
345,772 		 100
[  96.2]
359,430 
381,000 
c (　           ) 
268,673  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
301,997 		 100
[  80.9]
373,297 
396,000 
d (　           ) 
227,507  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
237,745 		 100
[  66.4]
358,050 
380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    396,000 円／㎡]  



大阪西 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,778,714 
3,815,126 
13,963,588 
11,598,800 
2,364,788 		 （　0.9426）
2,229,049 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     69,657,781 円　　　　（　    359,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 155.00 ＲＣ5 775.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   194 ㎡     15.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用、行政的、個別的要因から、１階事務所、２階以上住宅（１ＤＫ、平均専有面積３３㎡）と想定。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
155.00 
65.0 
100.75 
2,900 
292,175 		 8.0  2,337,400 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
155.00 
85.0 
131.75 
2,350 
309,613 		 1.0  309,613 
2.0  619,226 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
775.00 
81.0 
627.75 

1,530,627 		 3,575,852 
2,476,904 
⑨年額支払賃料      1,530,627 円　×　12ヶ月　＝　      18,367,524 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     627.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,367,524 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,102,051 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,265,473 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,575,852 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,613 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,476,904 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         479,628 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,778,714 円　　　　（　        91,643 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 856,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 551,026 円  　　　       18,367,524　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      161,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,819,000 円  　　　　    214,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       214,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       214,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,815,126 円　（　　　　　　        19,666 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 214,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　     775.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,598,800 円  
（　　　　　        59,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,778,714 円      
②総費用 3,815,126 円      
③純収益　①－② 13,963,588 円      
④建物等に帰属する純収益 11,598,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,364,788 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,229,049 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,490 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,657,781 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     359,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区九条南三丁目１１番４
 1204000180671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考