別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
大阪西 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野々村　卓也   TEL.
鑑定評価額 980,000,000 円  １㎡当たりの価格 952,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区北堀江４丁目７番
｢北堀江４－１３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,029  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

2:1		 共同住宅

ＳＲＣ11		 高層の共同住宅が多
く見られる住宅地域
 東15m市道、南側道 水道、ガス、下水 西長堀

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 北１５ｍ市道 交通

施設		 西長堀駅南西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟度の高い高層共同住宅地域であり今後も現状の土地利用を維持すると予測される。建設費の高騰等により販
売価格は上昇傾向にあるが依然としてマンション素地需要は旺盛であり地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    952,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              952,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区を中心に市内においてマンション立地が可能な地域一帯に及ぶと判定される。主たる需要者はマンシ
ョンデベロッパー等が想定される。建築費の高騰が続き販売価格も上昇傾向にあるものの、利便性に優れたマンション
の販売動向は好調であり、マンション素地需要も旺盛な状況にあるため、地価は堅調に推移している。なお、市場の中
心価格帯は、画地規模により様々であり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する類似の取引事例を採用し適切な補修正を行って求め得た。開発法による価格は開発計
画等の想定、採用数値とも妥当であり投資採算性を反映した価格として求め得た。なお、収益価格は最有効使用観点か
ら適用を見送った。主たる需要者であるデベロッパーの視点に立ち、比準価格、開発法による価格を共に重視し、比準
価格及び開発法による価格を関連付け、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    488,000 円／㎡		 [110.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.6]		 [103.0]
100		 951,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    865,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 投資家等の動きは引き続き活発であり、総じ
て土地需要は旺盛であるが、金融環境や建築
費等の動向には注視が必要である。


建築価格が高騰する中においても、マンショ
ン素地の供給は限定的であり、需要は引き続
き旺盛である為、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浪速１０５

-1		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 北１１２

-8		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.1m市道、
西7.9m、
二方路
準工

(80,300)
c 北１０４

-2		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
中間画地
準工

(70,300)
d 西１０９

-11		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m市道、
中間画地
準工

(70,300)
e 西１１４

-8		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
901,072  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
973,158 		 100
[ 109.2]
891,170 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
918,000 
b (　           ) 
879,362  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
865,833 		 100
[  94.1]
920,120 
948,000 
c (　           ) 
668,131  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
753,933 		 100
[  86.7]
869,588 
896,000 
d (　           ) 
844,891  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
866,013 		 100
[  87.5]
989,729 
1,020,000 
e (　           ) 
735,839  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
774,452 		 100
[  84.8]
913,269 
941,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    952,000 円／㎡]  



大阪西 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,906,091,822 
1,926,527,720 
10 
925,000 
4,004.84 
430,000 
4,410.90 
⑧開発法による価格 　　          979,564,102 円　　　　（　              952,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,029 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,029.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
393.36 ㎡  4,410.90 ㎡  4,115.09 ㎡  295.81 ㎡  4,004.84 ㎡  ＲＣ・15F
 (    56 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      38.2 ％）  （     428.7 ％）  （     399.9 ％）  （      28.7 ％）  （     90.79 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   43.1 ｍ

  25.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   15.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 925,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域において収集した分譲事例を参考に査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    925,000 円／㎡　　×　　     4,004.84 ㎡　　＝　　　　       3,704,477,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,704,477,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   430,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   447,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の標準的建築工事費を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    447,200 円／㎡　　×　　　   4,410.90 ㎡　　＝　　　　       1,972,554,480 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,704,477,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         370,447,700 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,343,002,180 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 12 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 16 ヶ月 
建築工事(1期目) 12 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 22 ヶ月 
建築工事(2期目) 22 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 259,313,390 円  (      7 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          228,377,303 円 
販売総額(2期) 111,134,310 円  (      3 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　           91,841,394 円 
販売総額(3期) 3,334,029,300 円  (     90 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　        2,585,873,125 円 
収入合計 － － － － 2,906,091,822 円 
支出 建築工事費(1期) 394,510,896 円  (     20 ％) ×　　0.9091  （     12 ヶ月） ＝　　          358,649,856 円 
建築工事費(2期) 394,510,896 円  (     20 ％) ×　　0.8397  （     22 ヶ月） ＝　　          331,270,799 円 
建築工事費(3期) 1,183,532,688 円  (     60 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　          917,947,953 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 185,223,850 円  (     50 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          163,126,645 円 
販売管理費(2期) 185,223,850 円  (     50 ％) ×　　0.8397  （     22 ヶ月） ＝　　          155,532,467 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,926,527,720 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,906,091,822 円　　－　　　　　　        1,926,527,720 円　　＝　　　　　           979,564,102 円 

              952,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪西 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区北堀江四丁目７番
 1204000168789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
大阪西 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森　玲子   TEL.
鑑定評価額 988,000,000 円  １㎡当たりの価格 960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西区北堀江４丁目７番
｢北堀江４－１３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,029  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

2:1		 共同住宅

ＳＲＣ11		 高層の共同住宅が多
く見られる住宅地域
 東15m市道、南側道 水道、ガス、下水 西長堀

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 北１５ｍ市道 交通

施設		 西長堀駅南西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層共同住宅が多い地域で、好調な分譲マンション市況等を背景に、土地需要は安定的に推移している。地域要
因に大きな変動はなく、今後も当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    975,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              945,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区及び周辺区等の中高層共同住宅の立地が可能な住宅地域で、主な需要者は大手マンション開発業者
である。居住環境が良好で、利便性に優れた居住選好性の高いエリアでは、開発素地の需要は堅調であり、地価水準は
上昇傾向で推移している。なお、画地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握すること
は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象不動産の流通性の観点から求めた価格で、同一需給圏内の類似地域等の取引事例を採用し比準した価
格を比較考量して求めた。開発法による価格は、対象不動産に最有効使用の建物を建築し分譲することを想定して求め
た価格で、投資採算性を反映している。主な需要者であるマンション開発業者は投資採算性と類似不動産の取引動向を
指標として意思決定を行うため、両価格を関連付け、標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    488,000 円／㎡		 [110.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.9]		 [103.0]
100		 946,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    865,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の景気は、個人消費、設備投資等に持ち
直しの動きがみられ、緩やかに回復している
。ただし、今後も物価変動等の影響に注意が
必要である。

土地需要は安定的に推移しており、地価は上
昇傾向にある。なお、地域要因に大きな変動
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１０９

-11		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m市道、
中間画地
準工

(70,300)
b 福島１１３

-2		 大阪市福島区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
c 北１１２

-8		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.1m市道、
西7.9m、
二方路
準工

(80,300)
d 浪速１０８

-3		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西21.8m市道、
東11.1m、
二方路
準工
駐車場整備地区
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
844,891  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
866,013 		 100
[  93.2]
929,198 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
957,000 
b (　           ) 
895,576  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
937,312 		 100
[  98.4]
952,553 
981,000 
c (　           ) 
879,362  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
865,833 		 100
[  94.4]
917,196 
945,000 
d (　           ) 
968,962  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
1,090,573 		 100
[ 110.5]
986,944 
1,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    975,000 円／㎡]  



大阪西 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象不動産の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,925,823,007 
1,953,214,822 
10 
940,000 
4,004.84 
450,000 
4,410.90 
⑧開発法による価格 　　          972,608,185 円　　　　（　              945,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,029 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,029.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
393.36 ㎡  4,410.90 ㎡  4,115.09 ㎡  295.81 ㎡  4,004.84 ㎡  ＲＣ・15F
 (    56 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      38.2 ％）  （     428.7 ％）  （     399.9 ％）  （      28.7 ％）  （     90.79 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   43.1 ｍ

  25.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   15.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 940,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域において収集した分譲事例を参考に査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    940,000 円／㎡　　×　　     4,004.84 ㎡　　＝　　　　       3,764,549,600 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,764,549,600 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   450,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   463,500 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の標準的建築工事費を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    463,500 円／㎡　　×　　　   4,410.90 ㎡　　＝　　　　       2,044,452,150 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,764,549,600 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         376,454,960 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,420,907,110 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 12 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 12 ヶ月  販売収入(1期目) 24 ヶ月  販売管理費(2期目) 27 ヶ月 
建築工事(2期目) 22 ヶ月  販売収入(2期目) 32 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 34 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 301,163,968 円  (      8 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　          248,881,903 円 
販売総額(2期) 2,710,475,712 円  (     72 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　        2,102,244,962 円 
販売総額(3期) 752,909,920 円  (     20 ％) ×　　0.7633  （     34 ヶ月） ＝　　          574,696,142 円 
収入合計 － － － － 2,925,823,007 円 
支出 建築工事費(1期) 204,445,215 円  (     10 ％) ×　　0.9091  （     12 ヶ月） ＝　　          185,861,145 円 
建築工事費(2期) 204,445,215 円  (     10 ％) ×　　0.8397  （     22 ヶ月） ＝　　          171,672,647 円 
建築工事費(3期) 1,635,561,720 円  (     80 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　        1,268,541,670 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 188,227,480 円  (     50 ％) ×　　0.9310  （      9 ヶ月） ＝　　          175,239,784 円 
販売管理費(2期) 188,227,480 円  (     50 ％) ×　　0.8070  （     27 ヶ月） ＝　　          151,899,576 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,953,214,822 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,925,823,007 円　　－　　　　　　        1,953,214,822 円　　＝　　　　　           972,608,185 円 

              945,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大阪西 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西区北堀江四丁目７番
 1204000168789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考