別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪都島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪都島 5-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　嘉代子   TEL.
鑑定評価額 216,000,000 円  １㎡当たりの価格 842,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市都島区東野田町２丁目２番４
｢東野田町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中高層の店舗兼事務
所が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 西11m市道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
京橋
80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
京橋駅南方
80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地域として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準地
の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    884,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    599,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都島区を中心として市内東部から北部に位置する商業地域である。需要者の中心は駅近くの商業立地を指
向する事業者、自己使用目的の店舗経営者、投資家等である。近隣地域はＪＲ，京阪、地下鉄の集まるターミナルであ
る京橋駅に近く、多様な用途が可能であることから需要は堅調である。物件の規模、立地、用途によって取引価格は様
々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主として駅から５００ｍ圏内の商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある事例を収集し、地域要因
について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が求められた。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等
想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    780,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[103.0]		 100
[104.5]		 [100.0]
100		 836,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    752,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪関西万博は閉幕し中国の訪日自粛もある
が、依然観光客は多く消費は堅調である。都
島区内の商業地の地価水準は昨年より上昇幅
が拡大している。

万博開催と同時期の開業を期待されたイオン
跡地は、現在も具体案が確定していないこと
から、今後に期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪都島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１１

-1		 大阪市都島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ３１１

-20		 大阪市東成区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業

(75,250)
c ３１４

-207		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m市道、
西4m、二方路
１住居

(100,300)
d ３１２

-14		 大阪市淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
e ３１２

-206		 大阪市淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
526,302  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
571,038 		 100
[  64.4]
886,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
887,000 
b (　           ) 
769,331  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
823,954 		 100
[  84.1]
979,731 
980,000 
c (　           ) 
695,817  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
730,946 		 100
[  82.5]
885,995 
886,000 
d (　           ) 
561,727  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
662,035 		 100
[  74.4]
889,832 
890,000 
e (　           ) 
750,426  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
866,742 		 100
[  98.7]
878,158 
878,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    884,000 円／㎡]  



大阪都島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,154,374 
8,672,079 
30,482,295 
24,581,300 
5,900,995 		 （　0.9385）
5,538,084 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    153,835,667 円　　　　（　    599,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪都島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 177.05 ＲＣ10 1,516.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   257 ㎡     16.1 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３～１０階事務所（各階フロア貸） ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.36 
75.4 
114.92 
4,500 
517,140 		 6.0  3,102,840 
3.0  1,551,420 

 2～ 2		 店舗
151.58 
92.3 
139.97 
3,000 
419,910 		 6.0  2,519,460 
3.0  1,259,730 

 3～10		 事務所
151.58 
81.5 
123.50 
2,560 
316,160 		 3.0  948,480 
2.0  632,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,516.58 
82.0 
1,242.89 

3,466,330 		 13,210,140 
7,869,710 
⑨年額支払賃料      3,466,330 円　×　12ヶ月　＝　      41,595,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,242.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,595,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,327,677 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,268,283 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,210,140 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         121,533 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,869,710 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         764,558 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,154,374 円　　　　（　       152,352 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪都島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,604,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,247,879 円  　　　       41,595,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,609,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,408,500 円  　　　　    401,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,672,079 円　（　　　　　　        33,743 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 401,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   1,516.58 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,581,300 円  
（　　　　　        95,647 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,154,374 円      
②総費用 8,672,079 円      
③純収益　①－② 30,482,295 円      
④建物等に帰属する純収益 24,581,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,900,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,538,084 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,549 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    153,835,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     599,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪都島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市都島区東野田町二丁目２番４
 1203000190657-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大阪都島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪都島 5-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　百合子   TEL.
鑑定評価額 217,000,000 円  １㎡当たりの価格 845,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市都島区東野田町２丁目２番４
｢東野田町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中高層の店舗兼事務
所が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 西11m市道 水道、ガス、下水 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
京橋
80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
京橋駅南方
80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移
するものと予測する。地価は立地条件、取引の状況等により上昇基調にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    872,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    638,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都島区及び周辺区内の商業地域。需要者は主に、収益ビルを手がける不動産業者のほか投資家等である。
需給動向については、飲食店、その他多様な用途が可能な駅前の商業地域であり、マンション用地としても底堅い需要
がある。中心となる価格帯は立地や画地規模等にばらつきが認められ、需要の中心となる価格帯を見いだすことは困難
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は都島区及び周辺区の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、
収益価格は収益性を重視した理論的な価格であるが、収益項目及び費用項目に想定要因が介在する。従って、実証性を
有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡
にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    780,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[103.0]		 100
[103.6]		 [100.0]
100		 844,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    752,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都島区の人口は上昇傾向、高齢化率は微減傾
向にある。商業地の地価水準は選好性高く、
堅調に推移し上昇傾向にある。


京橋駅駅近の商業地域。標準地の価格に影響
を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
標準地において地価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪都島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１０

-8		 大阪市都島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ３０８

-201		 大阪市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.3m市道
、中間画地
近商

(90,300)
c ３０３

-33		 大阪市城東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
南5.5m、角地
近商

(100,300)
d ３１２

-206		 大阪市淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
960,380  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,047,775 		 100
[ 118.3]
885,693 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
886,000 
b (　           ) 
592,216  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
638,409 		 100
[  74.3]
859,231 
859,000 
c (　           ) 
839,367  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
821,780 		 100
[  96.6]
850,704 
851,000 
d (　           ) 
750,426  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
866,742 		 100
[  98.7]
878,158 
878,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    872,000 円／㎡]  



大阪都島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,552,448 
8,684,879 
30,867,569 
24,581,300 
6,286,269 		 （　0.9385）
5,899,663 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    163,879,528 円　　　　（　    638,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪都島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 177.05 ＲＣ10 1,516.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   257 ㎡     16.1 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階フロア貸で１階、２階は店舗、３～１０階は事務所を想定。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.36 
75.4 
114.92 
4,300 
494,156 		 6.0  2,964,936 
3.0  1,482,468 

 2～ 2		 店舗
151.58 
92.3 
139.97 
3,030 
424,109 		 6.0  2,544,654 
3.0  1,272,327 

 3～ 6		 事務所
151.58 
81.5 
123.50 
2,600 
321,100 		 3.0  963,300 
2.0  642,200 

 7～10		 事務所
151.58 
81.5 
123.50 
2,630 
324,805 		 3.0  974,415 
2.0  649,610 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,516.58 
82.0 
1,242.89 

3,501,885 		 13,260,450 
7,922,035 
⑨年額支払賃料      3,501,885 円　×　12ヶ月　＝　      42,022,620 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,242.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,022,620 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,361,810 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,660,810 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,260,450 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         121,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,922,035 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         769,642 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,552,448 円　　　　（　       153,901 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪都島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,604,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,260,679 円  　　　       42,022,620　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,609,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,408,500 円  　　　　    401,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,684,879 円　（　　　　　　        33,793 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 401,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   1,516.58 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,581,300 円  
（　　　　　        95,647 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,552,448 円      
②総費用 8,684,879 円      
③純収益　①－② 30,867,569 円      
④建物等に帰属する純収益 24,581,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,286,269 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,899,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,956 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,879,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     638,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪都島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市都島区東野田町二丁目２番４
 1203000190657-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考