令和8年1月16日　提出 大阪都島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪都島 -7 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　百合子   TEL.

鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 386,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市都島区高倉町２丁目３０番３ ｢高倉町２－３－２３｣ ②地積 　(㎡) 81   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 都島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 都島駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変動要因はなく、 今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は住宅需要が堅調であり、上昇基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    386,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都島区、隣接区内の住宅地域である。需要者は主に、同一需給圏内の一次及び二次取得者層。需給動向 は、周辺地域に商業施設が存し利便性が高く、都島駅から徒歩圏にあるため都心への接近性は良好であり、堅調な住宅 需要が認められ需要は旺盛である。中心となる価格帯は標準地と同じ規模で３，０００万円前後、新築戸建住宅で４， ５００万円～５，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、共同住宅も見られる住宅地域であり、標準地の画地規模から経済合理性を有する共同住宅の想定は困難であ り、また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心で、取引価 格の水準を指標に決定されることが一般的と認められる。したがって、本件では比準価格を概ね標準に、周辺の需給動 向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪都島 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    353,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [104.0] 100 [ 99.7] [104.0] 100 386,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    355,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都島区の人口は上昇傾向、高齢化率は微減傾 向にある。住宅地の地価水準は去年より上昇 幅が拡大し、取引件数は増加した。 都島駅徒歩圏の住宅地域。標準地の価格に影 響を及ぼすような地域要因の変動は特にない 。標準地において地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％