鑑定評価書

令和8年1月10日　提出
京丹波 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京丹波 5-1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　渡邊　崇彦

TEL.

鑑定評価額

15,200,000 円

１㎡当たりの価格

23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船井郡京丹波町須知天神３４番２外				②地積　(㎡)	643 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	不整形 1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、営業所が混在する国道沿いの路線商業地域	東27m国道	水道、下水	下山 7.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

店舗等の集積度が低い国道沿
いの路線商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

下山駅南方

7.0km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面の間、土地利用は安定的に推移するものと予測する。人口減少や高齢化の影
響に加えて、京都縦貫自動車道の開通による車両通行量の減少などから、地価は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね京丹波町のほか周辺市に位置する商業地域（混在地域を含む）の圏域と判断した。地元事業
者のほかチェーン展開する事業者が需要者の中心である。人口減少や高齢化の影響に加えて、京都縦貫自動車道の開通
による車両通行量の減少などから需要に回復はみられず、需給は弱含みで、地価は下落傾向にある。土地の取引件数が
少なく、業種や業態ごとに選好される規模等が様々であることなどから、取引の中心価格帯は把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集し、類似性を有する事例を選択して試算されたものであり、市場の実態を反
映し、実証的で規範性の高い価格である。また本地域は自用の店舗等が中心で、賃貸収益を目的とする取引は少ないこ
とから、価格指標としての収益価格の規範性は相対的に低いものと判断した。よって本件においては相対的規範性が高
い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南丹 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,700 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[150.0]

[100.0]
100

23,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京丹波町内の人口は減少傾向にある。また高
齢化の影響も続いていることなどから、町内
の商業地需要は総じて低迷している。

地域要因に特段の変動はない。需給は弱含み
で、観光客は、京都縦貫自動車道と一般道の
両方からアクセス可能な「道の駅味夢の里」
に移っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京丹波 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ４Ｔ -11	船井郡京丹波町		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m道路、中間画地		（都） (60,200)
b	２６Ｋ４Ｔ -2001	船井郡京丹波町		建付地	（　）	ほぼ整形	北13.6m町道、中間画地		（都） (60,200)
c	２６Ｋ４Ｆ -2002	南丹市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m国道、中間画地		２住居地区計画等居住誘導区域 (60,200)
d	２６Ｋ４Ｆ -12	南丹市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南7m府道、中間画地		都計外
e	２６Ｋ４Ｆ -11	南丹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		都計外土砂災警特別区域

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,018	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,874	100 [ 70.5]	25,353	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,400
b	(　 ) 20,813	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,542	100 [ 83.3]	24,660		24,700
c	(　 ) 45,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,048	100 [ 191.9]	23,475		23,500
d	(　 ) 22,239	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,017	100 [ 93.1]	23,649		23,600
e	(　 ) 13,987	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	17,309	100 [ 73.2]	23,646		23,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +92.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,300 円／㎡]

京丹波 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,184,133	647,824	2,536,309	2,185,920	350,389	（　0.9450） 331,118	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,622,360 円　　　　（　 10,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京丹波 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	ＬＳ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	643 ㎡	20.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,442	288,400	4.0	1,153,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		288,400		1,153,600
								0

⑨年額支払賃料	288,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,460,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,460,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 287,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,173,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,153,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,184,133 円　　　　（　 4,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,447 円/㎡　月額支払賃料（　 1,442 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京丹波 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,500 円	29,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,824 円	3,460,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 647,824 円　（　　　　　　 1,008 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 141,500 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,185,920 円（　　　　　 3,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,184,133 円
②総費用	647,824 円
③純収益　①－②	2,536,309 円
④建物等に帰属する純収益	2,185,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	350,389 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	331,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 515 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,622,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京丹波 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船井郡京丹波町須知天神３４番２	1301000281505-0000
2	船井郡京丹波町須知天神３４番３	1301000281506-0000
3	船井郡京丹波町須知天神４０番４	1301000281518-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月10日　提出
京丹波 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京丹波 5-1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　新見　憲一郎

TEL.

鑑定評価額

15,200,000 円

１㎡当たりの価格

23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船井郡京丹波町須知天神３４番２外				②地積　(㎡)	643 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	不整形 1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、営業所が混在する国道沿いの路線商業地域	東27m国道	水道、下水	下山 7.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

店舗の集積度が低い国道沿い

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

下山駅南方

7.0km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　繁華性の低い路線商業地域であり、今後もほぼ現状を維持し、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、南丹地域から中丹地域に至る京都府中北部の範囲である。需要者は地元事業者やチェーン展開する事
業者等が中心となる。町中心部の国道沿いであるが、町内人口の減少や京都縦貫道開通以降の交通量減少により繁華性
は低迷し、需要は低調な推移となっている。また、取引は少なく、画地規模も様々であって中心価格帯の把握は困難で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は、自用物件を中心とする路線商業地域であり、その価格形成は市場相場が重視される傾向にあって、市場
相場を反映した比準価格の説得力が相対的に高いと判断された。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格
を関連付け、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南丹 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,700 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[150.0]

[100.0]
100

23,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

農林地が大部分を占める地方町であり、人口
減少と高齢化もあって不動産市場は長らく低
迷している。

地域要因に特段の変動はなく、需要低迷が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京丹波 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ４Ｔ -2001	船井郡京丹波町		建付地	（　）	ほぼ整形	北13.6m町道、中間画地		（都） (60,200)
b	２６Ｋ４Ｆ -12	南丹市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南7m府道、中間画地		都計外
c	２６Ｋ４Ｆ -4	南丹市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3m道路、中間画地		準工 (60,200)
d	２６Ｋ４Ｇ -2025	綾部市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東11.5m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,813	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,542	100 [ 83.3]	24,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,700
b	(　 ) 22,239	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,017	100 [ 88.9]	24,766		24,800
c	(　 ) 25,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,449	100 [ 99.4]	25,603		25,600
d	(　 ) 29,743	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,743	100 [ 121.1]	24,561		24,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,700 円／㎡]

京丹波 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,245,502	653,880	2,591,622	2,208,000	383,622	（　0.9450） 362,523	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,250,460 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京丹波 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	ＬＳ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	643 ㎡	20.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,465	293,000	4.0	1,172,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		293,000		1,172,000
								0

⑨年額支払賃料	293,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,516,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,516,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 281,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,234,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,172,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,245,502 円　　　　（　 5,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,465 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京丹波 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	30,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,480 円	3,516,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 653,880 円　（　　　　　　 1,017 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,208,000 円（　　　　　 3,434 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,245,502 円
②総費用	653,880 円
③純収益　①－②	2,591,622 円
④建物等に帰属する純収益	2,208,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	383,622 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	362,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,250,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京丹波 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	船井郡京丹波町須知天神３４番２	1301000281505-0000
2	船井郡京丹波町須知天神３４番３	1301000281506-0000
3	船井郡京丹波町須知天神４０番４	1301000281518-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考