令和8年1月10日　提出 京丹波 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹波 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 5,800,000 円  １㎡当たりの価格 8,630 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船井郡京丹波町実勢下岡５２番３外 ②地積 　(㎡) 672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南11m府道、東側道 水道、下水 胡麻 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 府道沿いに位置する農家集落 地域 街 路 １１ｍ府道 交通 施設 胡麻駅南西方 3.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 府道沿いに位置する農家集落地域で、域要因に特段の変化はみられず、当面、土地利用は安定的に推移するもの と予測する。需給は弱含んでいることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,630 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京丹波町及び周辺市に存する住宅地域の圏域と判断した。本地域に地縁・血縁性を有する近隣の居 住者が需要者の中心である。市街地中心部から距離がある農家集落地域で、人口の減少や高齢化などの影響もあり、周 辺では太陽光発電用地も多く見られるなど、需給は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移している。周辺の土地取引数 は少なく、親族間などの事情を有する取引も多いことから、取引の中心価格帯の把握は困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域に位置する取引事例を収集し、類似性を有する適切な事例を選択して試算したもの であり、不動産市場の実勢を反映し、実証的で規範性に優れる。また本地域は農家集落地域で賃貸市場が未成熟であり 、経済合理性を有する賃貸住宅を想定することが困難であったため、収益価格は試算できなかった。よって本件では比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [171.8] [100.0] 100 8,610  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,820 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京丹波町内の人口は減少傾向にある。また高 齢化の影響も続いていることなどから、町内 の住宅地需要は総じて低迷している。 地域要因に特段の変化はみられない。市街地 中心部から距離がある農家集落地域で、需給 は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％